Seña: qué pasa si una de las partes se arrepiente
Última verificación editorial: Agosto 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación
Desde 2015 la regla se invirtió. Lo entregado se presume confirmatorio: refuerza el contrato y no habilita a arrepentirse perdiéndolo.
Para poder echarse atrás hay que haberlo pactado expresamente. Sin esa cláusula, quien se arrepiente incumple, y la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato.
Es el cambio que más operaciones complica, porque buena parte del mercado sigue operando con la regla del código anterior, donde arrepentirse era la regla y no la excepción.
¿Qué es la seña en lenguaje claro y sin vueltas?
Es lo que una parte entrega a la otra al cerrar un trato, antes de firmar el contrato definitivo o de cumplir la prestación.
Su función depende de lo que las partes hayan pactado, y ahí está toda la discusión: puede reforzar el acuerdo o puede habilitar a echarse atrás.
La palabra que se use no define nada. Llamarlo «seña», «arras», «reserva» o «anticipo» es indistinto: lo que importa es qué función se le atribuyó por escrito.
Las dos funciones posibles
La confirmatoria refuerza el contrato. Lo entregado se imputa a cuenta del precio y ninguna de las partes puede desistir: el acuerdo quedó cerrado y es exigible.
La penitencial habilita el arrepentimiento. Quien entregó puede retirarse perdiendo lo dado; quien recibió puede hacerlo devolviendo el doble.
Hoy la primera es la regla y la segunda, la excepción que hay que pactar. Bajo el código anterior era exactamente al revés en materia civil.
Reserva, anticipo y seña
La reserva es una oferta con dinero entregado que la otra parte todavía no aceptó. Mientras no haya aceptación no hay contrato y el dinero debe devolverse íntegro.
El anticipo es un pago a cuenta de un contrato ya celebrado, sin función de garantía ni de arrepentimiento.
Y cuando el acuerdo se instrumenta por escrito con todas sus condiciones, ya no hay reserva ni entrega previa: hay contrato. Ver boleto de compraventa.
Qué cambió en 2015 con la seña
Es la modificación más relevante del instituto y la que menos se conoce. Cambió la presunción por defecto.
| Cuestión | Código anterior (civil) | Régimen vigente |
|---|---|---|
| Presunción por defecto | Penitencial: permitía arrepentirse sin necesidad de pactarlo. | Confirmatoria: refuerza el contrato y no habilita el desistimiento. |
| Para arrepentirse | No hacía falta cláusula: era el efecto natural. | Hay que pactarlo expresamente en el instrumento. |
| Si no dice nada | Quien entregó podía retirarse perdiendo lo dado. | Quien se retira incumple, y la otra parte puede exigir el cumplimiento. |
| Imputación al precio | Se discutía según el caso. | Si es de la misma especie que lo debido, se computa como parte de la prestación cuando el contrato se cumple. |
Buena parte del mercado inmobiliario sigue operando con la regla derogada. Se entrega dinero, la operación se cae y las partes discuten sobre la base de un código que dejó de regir hace más de una década.
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Marco normativo de la seña
Dos artículos concentran todo el régimen, y conviene leerlos textualmente porque son breves y decisivos.
| Norma | Qué establece | Qué implica en la práctica |
|---|---|---|
| Art. 1059 del CCyC | La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió debe restituirla doblada. | Invierte la regla anterior. Sin cláusula expresa no hay derecho a desistir, y el contrato es exigible. |
| Art. 1060 del CCyC | Como señal o arras pueden entregarse dinero o cosas muebles. Si es de la misma especie que lo que debe darse por el contrato, la señal se tiene como parte de la prestación si el contrato se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer. | Define la imputación. El dinero entregado en una compraventa se descuenta del precio; una cosa de distinta especie, no. |
El texto del Código puede consultarse en el sitio oficial de información legislativa.
Hasta cuándo se puede ejercer el arrepentimiento
Cuando la facultad se pactó, conviene fijar también su límite temporal. Si nada se dice, la posibilidad de desistir se extingue cuando comienza la ejecución del contrato.
Entregar la posesión, recibir un pago sustancial o iniciar los trámites de escrituración son actos que la ley lee como principio de ejecución, y que cierran la puerta al desistimiento.
El recibo decide el conflicto
Cuando una operación se cae, lo primero que se mira es qué dice el papel que se firmó al entregar el dinero.
Un recibo que dice «a cuenta de precio» describe una entrega confirmatoria. Uno que dice «en concepto de seña, con facultad de arrepentimiento», habilita el desistimiento.
Y uno que solo dice «recibí» deja la discusión abierta, con la presunción legal jugando a favor de quien sostiene que el contrato debe cumplirse.
Qué pasa si la operación se cae
El resultado depende de quién desiste y de qué función tenía lo entregado.
| Situación | Si es confirmatoria | Si es penitencial |
|---|---|---|
| Se arrepiente quien entregó | Incumple. La otra parte puede exigir el cumplimiento o resolver y reclamar los daños. | Pierde lo entregado y el contrato queda sin efecto, sin más consecuencias. |
| Se arrepiente quien recibió | Incumple. La otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato. | Debe restituir el doble de lo recibido. |
| El contrato se cumple | Lo entregado se imputa al precio si es de la misma especie. | Igual: se computa como parte de la prestación. |
| Ninguna parte cumple | Hay que determinar quién incumplió primero para saber quién puede reclamar. | Suele resolverse con la restitución de lo entregado. |
El caso más difícil: ninguno se presentó
Ocurre seguido en compraventas de inmuebles. Llega la fecha de escritura y no aparece nadie, o aparecen los dos sin la documentación completa.
Ahí lo que define el resultado es la prueba de quién estaba en condiciones de cumplir. Quien puede acreditar que tenía los fondos o los papeles listos queda en mejor posición.
Por eso conviene intimar antes de la fecha, dejando constancia de la voluntad de cumplir: ver cuándo conviene enviar una carta documento y mora del deudor.
Cómo conviene pactarla
Cinco definiciones que evitan casi todos los conflictos posteriores.
- Qué función tiene: confirmatoria o con facultad de arrepentimiento. Sin esa aclaración rige la presunción legal.
- El monto y a qué se imputa, indicando expresamente si se computa a cuenta del precio.
- Hasta cuándo puede ejercerse el desistimiento, si se pactó. Sin plazo, se extingue con el principio de ejecución.
- La identificación del negocio: qué se compra, por cuánto y con qué plazo para el contrato definitivo.
- Qué pasa si no se firma en término, distinguiendo la demora justificada de la que no lo es.
Quien vende suele preferir la confirmatoria, porque asegura la operación. Quien compra a veces prefiere la penitencial, porque le deja una salida acotada. Es una negociación concreta y conviene darla al firmar, no cuando el negocio ya se cayó.
Cuando lo que se firma ya contiene todas las condiciones del negocio, la figura aplicable es otra: ver boleto de compraventa y, para las multas por incumplir, cláusula penal.
Cuánto se entrega y cómo se documenta
La ley no fija un porcentaje. Lo define la costumbre del mercado y la negociación entre las partes.
| Operación | Seña habitual | Qué conviene tener presente |
|---|---|---|
| Compraventa de inmueble | Entre el 5% y el 10% del precio. | Si supera el 25%, el comprador queda además protegido frente a embargos y a la quiebra del vendedor. |
| Compraventa de automotor | Un monto menor, con frecuencia fijo. | Conviene dejar constancia del dominio, el estado y la fecha de transferencia comprometida. |
| Locación de inmueble | Suele confundirse con el depósito en garantía. | Son figuras distintas: el depósito se restituye al final, la seña se imputa al precio. |
| Contrato de obra | Un anticipo por avance, no una seña propiamente dicha. | Si se documenta como pago a cuenta, no habilita arrepentimiento de ninguna de las partes. |
Por qué el porcentaje importa en inmuebles
Hay un umbral con consecuencias concretas. Quien pagó al menos el 25% del precio con fecha cierta obtiene una protección reforzada frente a los acreedores del vendedor.
Por debajo de ese porcentaje, un embargo posterior puede frustrar la operación aunque el comprador haya actuado de buena fe.
Es un motivo práctico para documentar cada pago con constancia bancaria y no en efectivo sin recibo, incluso cuando el monto parece menor.
Qué debe decir el comprobante
Fecha, monto, identificación de las partes con documento, descripción del bien, precio total acordado y plazo para el contrato definitivo.
Y la función que cumple lo entregado, que es el dato que resuelve el conflicto si la operación se cae.
Conviene además que lo firmen las dos partes y conservar cada una su ejemplar. Un comprobante emitido de manera unilateral por la inmobiliaria, sin firma del vendedor, deja abierta la discusión sobre si el titular llegó a aceptar la operación o si todo quedó en una oferta sin respuesta.
Errores frecuentes con la seña
Seis, y el primero es el que más plata cuesta.
Es la regla del código derogado. Hoy quien se retira sin facultad pactada incumple, y puede ser obligado a cumplir.
Un papel que solo dice «recibí» deja la presunción legal operando, que hoy favorece al cumplimiento.
Sin precio, objeto ni plazo, después es difícil sostener qué se acordó exactamente.
Una facultad de desistir abierta en el tiempo mantiene la operación en suspenso indefinidamente.
Quien acredita que estaba en condiciones de cumplir queda en mejor posición cuando ninguna parte se presentó.
Preguntas frecuentes sobre la seña
¿Puedo arrepentirme perdiendo la seña?
Solo si esa facultad se pactó expresamente. Desde 2015 el artículo 1059 presume que la entrega es confirmatoria y no habilita el desistimiento.
¿Y si el recibo no aclara nada?
Rige la presunción legal: se interpreta como confirmatoria, de modo que el contrato es exigible y quien se retira incumple.
¿Qué pasa si se arrepiente quien la recibió?
Cuando se pactó la facultad de arrepentirse, debe restituir el doble de lo recibido. Si no se pactó, incumple y la otra parte puede exigir el cumplimiento.
¿Se descuenta del precio?
Sí, cuando es de la misma especie que lo que debe darse por el contrato y éste se cumple, conforme el artículo 1060.
¿Es lo mismo que una reserva?
No. La reserva es una oferta con dinero entregado que la otra parte todavía no aceptó. Sin aceptación no hay contrato y el dinero se devuelve.
¿Hasta cuándo puedo ejercer el arrepentimiento?
Hasta el plazo que se haya pactado. Si no se fijó ninguno, la facultad se extingue cuando comienza la ejecución del contrato.
¿Qué cuenta como principio de ejecución?
Entregar la posesión, recibir un pago sustancial o iniciar los trámites de escrituración, entre otros actos.
¿Puede entregarse algo que no sea dinero?
Sí. El artículo 1060 admite dinero o cosas muebles, aunque la imputación al precio varía según sean o no de la misma especie.
¿Qué hago si la otra parte no aparece a firmar?
Intimar dejando constancia de la voluntad y la capacidad de cumplir. Esa prueba define quién puede reclamar después.
¿Conviene la confirmatoria o la penitencial?
Depende del rol. Quien vende suele preferir la confirmatoria porque asegura la operación; quien compra, a veces la penitencial, porque le deja una salida acotada.
Cómo se analiza una operación que se cayó
El primer paso es leer el recibo: qué concepto declara, si identifica el negocio y si menciona la facultad de arrepentimiento.
El segundo es reconstruir qué pasó en la fecha comprometida: quién se presentó, quién tenía la documentación lista y si hubo intimación previa.
Con esos dos elementos se define si corresponde exigir el cumplimiento, resolver y reclamar daños, o negociar la restitución. Intervenimos en CABA y en la Provincia de Buenos Aires: el encuadre general está en abogados civiles, y las vías concretas en incumplimiento de contrato, juicio de escrituración y prescripción liberatoria.
Contanos qué se entregó, qué dice el recibo y qué pasó en la fecha acordada.
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