Vicios redhibitorios: qué se puede reclamar y hasta cuándo
Última verificación editorial: Agosto 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación
Tenés sesenta días para denunciar el defecto desde que se manifestó. Es una carga: no cumplirla hace perder el reclamo.
Y hay un tope general: la responsabilidad caduca a los tres años en inmuebles y a los seis meses en cosas muebles, contados desde que se recibieron.
Acá está qué defecto habilita el reclamo, cuál queda excluido, qué se puede exigir —reparación, quita del precio o dejar sin efecto la operación— y cómo se acredita.
¿Qué son los vicios redhibitorios en lenguaje claro y sin vueltas?
Son los defectos ocultos que hacen que lo comprado sea impropio para su destino, y que de haberse conocido habrían impedido la operación o cambiado el precio.
No cualquier problema entra. Tiene que ser oculto, grave y anterior a la entrega, aunque se manifieste tiempo después.
Que el defecto se descubra meses más tarde no lo excluye. Lo que importa es que la causa existiera al momento de la entrega, aunque sus consecuencias aparezcan recién con el uso.
Los tres requisitos
El primero es que sea oculto: que no pudiera advertirse con una revisación diligente al momento de recibir la cosa.
El segundo es la gravedad: debe tornar la cosa impropia para su destino o disminuir su utilidad de manera tal que el comprador no la habría adquirido, o habría pagado menos.
El tercero es la anterioridad: la causa del defecto tiene que existir al tiempo de la adquisición, aunque se manifieste después.
Dónde aparecen los vicios redhibitorios
En inmuebles: humedad estructural, filtraciones, problemas de cimientos, instalaciones que no cumplen la normativa, deudas ocultas que afectan el uso.
En automotores: fallas de motor o caja anteriores a la venta, chasis con reparaciones no declaradas, historial que no coincide con lo informado.
La operación en sí y sus etapas previas están en boleto de compraventa y seña.
Qué defecto habilita el reclamo y cuál no
La distinción es la que más reclamos define, y depende sobre todo de qué pudo verse al comprar.
Habilita el reclamo
- Filtración estructural que se manifiesta con las lluvias.
- Falla mecánica cuya causa es anterior a la entrega.
- Instalación que no cumple la normativa y no era visible.
- Defecto que el vendedor conocía y no declaró.
- Problema que exige abrir paredes o desarmar para detectarlo.
- Vicio que aparece al poner la cosa en funcionamiento.
Queda excluido
- Desgaste normal por el uso o el paso del tiempo.
- Defecto visible que estaba a la vista al recibir.
- Problema que el comprador conocía y aceptó.
- Deterioro producido después de la entrega.
- Falla derivada del uso indebido de la cosa.
- Diferencia de gusto o de expectativa sobre lo comprado.
La ley excluye los defectos que el adquirente conoció o debió conocer mediante un examen adecuado a las circunstancias. Por eso conviene revisar antes de recibir, y dejar constancia escrita de lo que se observó.
Los vicios redhibitorios cuando el vendedor es profesional
El estándar es más exigente. Quien se dedica a la actividad responde por defectos que un particular podría no haber advertido.
Y si además la operación queda alcanzada por la normativa de consumo, se suman garantías propias con plazos y remedios distintos.
Ese régimen tiene sus propias reglas: ver defensa del consumidor.
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Marco normativo de los vicios redhibitorios
Cuatro normas definen qué queda excluido, qué carga tiene el comprador y hasta cuándo puede reclamar.
| Norma | Qué establece | Qué implica en la práctica |
|---|---|---|
| Art. 1051 del CCyC | La responsabilidad por saneamiento comprende la obligación de sanear al adquirente por los vicios ocultos y por la evicción. | El vendedor responde aunque no haya conocido el defecto: es una garantía legal que integra el contrato. |
| Art. 1053 del CCyC | La responsabilidad no comprende los defectos del bien que el adquirente conoció o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa. | Es la exclusión central. Lo visible o razonablemente detectable no da lugar a reclamo. |
| Art. 1054 del CCyC | El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. | Es el plazo más corto y el que más reclamos hace perder. Corre desde la manifestación, no desde la compra. |
| Art. 1055 del CCyC | La responsabilidad por defectos ocultos caduca cuando transcurren tres años desde que la cosa inmueble se recibió, o seis meses desde que la cosa mueble se recibió o puso en funcionamiento. | Es el tope general. Vencido, no hay reclamo aunque el defecto sea real y grave. |
El texto del Código puede consultarse en el sitio oficial de información legislativa.
Además de la caducidad rige el plazo de prescripción de la acción, que es distinto: ver prescripción liberatoria.
Los sesenta días corren desde que aparece
Es la trampa más frecuente de todo el instituto. El plazo no se cuenta desde la compra sino desde que el defecto se manifiesta.
Eso favorece al comprador en apariencia, pero exige reaccionar rápido: descubrir una filtración y esperar tres meses a ver si empeora significa perder el reclamo.
La denuncia debe hacerse por un medio que deje constancia de la fecha y del defecto denunciado. Un llamado o un mensaje informal no acreditan nada.
Qué se puede reclamar por vicios redhibitorios
Hay tres caminos y no todos están disponibles en cualquier caso.
| Opción | En qué consiste | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Subsanación del defecto | Exigir que el vendedor repare el problema a su costa. | Cuando el defecto es subsanable y la cosa sirve una vez reparada. Es la vía preferida por la ley. |
| Quita del precio | Conservar la cosa y reclamar la diferencia de valor que el defecto provoca. | Cuando el comprador quiere quedarse con el bien pero pagó más de lo que vale con ese defecto. |
| Dejar sin efecto la operación | Restituir la cosa y recuperar el precio pagado. | Cuando el defecto es de tal entidad que la cosa resulta impropia para su destino. |
Los daños, además
Cualquiera de las tres vías puede acompañarse con el reclamo de los perjuicios sufridos, siempre que se acrediten.
Y cuando el vendedor conocía el defecto y lo ocultó, su responsabilidad se agrava: no puede ampararse en las limitaciones que de otro modo lo protegerían.
Cómo se acreditan los vicios redhibitorios
La pericia técnica es la prueba central. Debe establecer tres cosas: que el defecto existe, que su causa es anterior a la entrega y qué entidad tiene.
Junto a ella sirven las fotografías fechadas, los presupuestos de reparación, los informes de los profesionales que intervinieron y toda comunicación previa con el vendedor.
La intimación que cumple la carga del artículo 1054 se explica en cuándo conviene enviar una carta documento, y sus efectos, en mora del deudor.
Los dos plazos de los vicios redhibitorios
Se confunden todo el tiempo y son independientes: hay que cumplir con los dos.
- EntregaEmpieza a correr la caducidadTres años en inmuebles, seis meses en cosas muebles desde que se recibieron o se pusieron en funcionamiento.
- Aparece el defectoArranca el plazo de sesenta díasLa carga de denunciar corre desde la manifestación del vicio, no desde la compra.
- Dentro de los 60 díasDenuncia fehaciente al vendedorPor un medio que acredite fecha y contenido. Es el acto que conserva el derecho.
- DespuésReclamo de la opción elegidaSubsanación, quita del precio o dejar sin efecto la operación, con los daños si corresponden.
- Al vencer la caducidadSe extingue la responsabilidadAunque el defecto sea real y grave, ya no hay reclamo posible por esta vía.
Se puede haber cumplido con los sesenta días y perder igual, si el plazo de caducidad ya venció. Y al revés: estar dentro de la caducidad no salva a quien dejó pasar los sesenta días desde que el defecto apareció.
La ampliación convencional
Las partes pueden ampliar la garantía por acuerdo. Es habitual en operaciones sobre inmuebles usados donde el comprador quiere cobertura más allá del plazo legal.
También pueden convenirse cláusulas que la limiten, aunque no son oponibles cuando el vendedor conocía el defecto ni cuando la operación está alcanzada por la normativa de consumo.
Los vicios redhibitorios más frecuentes en inmuebles
Es donde se concentran los reclamos, porque el plazo de tres años da margen para que los defectos se manifiesten.
| Defecto | Cómo se detecta | Qué suele discutirse |
|---|---|---|
| Humedad estructural | Aparece con las primeras lluvias fuertes o al cambiar de estación. | Si estaba disimulada con pintura reciente al momento de la visita, lo que agrava la posición del vendedor. |
| Filtraciones desde unidades superiores | Manchas en cielorrasos que crecen con el uso. | Si el origen está en la unidad vendida o en el consorcio, porque cambia contra quién se reclama. |
| Instalación eléctrica no reglamentaria | Al conectar artefactos o durante una reforma. | Si podía advertirse con un examen adecuado o exigía abrir paredes para detectarla. |
| Problemas de cimientos o rajaduras | Fisuras que progresan con el tiempo. | La antigüedad de la causa, que es lo que la pericia debe establecer con precisión. |
| Superficie menor a la declarada | Al medir para una reforma o al escriturar. | Si la diferencia es relevante y si el comprador pudo advertirla al visitar la propiedad. |
El caso del inmueble comprado en pozo
Cuando la unidad se adquirió en construcción, el plazo de caducidad corre desde la entrega efectiva, no desde la firma del boleto.
Y suele concurrir además la responsabilidad del constructor por ruina, que tiene reglas propias y plazos distintos de los de esta garantía.
Conviene evaluar las dos vías en paralelo, porque los destinatarios del reclamo pueden no ser los mismos: el vendedor por un lado y el constructor por el otro.
Errores frecuentes con los vicios redhibitorios
Seis, y los dos primeros extinguen el reclamo por completo.
El artículo 1054 impone la carga de denunciar dentro de ese plazo desde que el defecto se manifestó. Vencido, se pierde.
Tres años en inmuebles, seis meses en muebles. Cumplido el plazo, no hay acción aunque el defecto sea grave.
Sin constancia de fecha y contenido, acreditar que se cumplió la carga se vuelve muy difícil.
Elimina la prueba del defecto y del estado original, que es justamente lo que hay que acreditar.
El uso normal y el paso del tiempo no son vicios: la causa debe ser anterior a la entrega.
Preguntas frecuentes sobre los vicios redhibitorios
¿Qué es un vicio redhibitorio?
Un defecto oculto, grave y anterior a la entrega, que hace la cosa impropia para su destino o que de haberse conocido habría impedido la operación o cambiado el precio.
¿Cuánto tiempo tengo para denunciarlo?
Sesenta días desde que el defecto se manifestó, conforme el artículo 1054. Es una carga: no cumplirla hace perder el reclamo.
¿Hasta cuándo puedo reclamar?
La responsabilidad caduca a los tres años en inmuebles y a los seis meses en cosas muebles, contados desde que se recibieron o pusieron en funcionamiento.
¿Qué pasa si el defecto era visible?
Queda excluido. El artículo 1053 no comprende los defectos que el adquirente conoció o debió conocer con un examen adecuado a las circunstancias.
¿Qué puedo exigir?
La subsanación del defecto, una quita del precio o dejar sin efecto la operación, según su entidad. Y los daños, si se acreditan.
¿El vendedor responde aunque no supiera del defecto?
Sí. Es una garantía legal que integra el contrato. Si conocía el defecto y lo ocultó, su responsabilidad se agrava.
¿Cómo lo pruebo?
Con pericia técnica que establezca la existencia del defecto, su causa anterior a la entrega y su entidad, más fotografías, presupuestos e informes.
¿Sirve arreglarlo y después reclamar?
No conviene. Reparar por cuenta propia sin denunciar antes elimina la prueba del defecto y del estado original.
¿Se puede ampliar la garantía por contrato?
Sí, las partes pueden convenir una cobertura mayor a la legal, lo que es habitual en inmuebles usados.
¿Vale lo mismo si compré a una empresa?
El estándar es más exigente para el vendedor profesional, y si la operación queda alcanzada por la normativa de consumo se suman garantías con plazos y remedios propios.
Cómo se evalúa un reclamo por defecto oculto
Lo primero son las fechas: cuándo se recibió la cosa y cuándo apareció el defecto. De esos dos datos depende que el reclamo sea viable o ya esté extinguido.
Lo segundo es si se denunció en término y con qué constancia. Si todavía se está dentro de los sesenta días, la denuncia es lo urgente y va antes que cualquier otra gestión.
Recién después se define la opción a reclamar y se produce la prueba técnica. Intervenimos en CABA y en la Provincia de Buenos Aires: el encuadre general está en abogados civiles, y las vías conexas, en incumplimiento de contrato y juicio de escrituración.
Contanos qué compraste, cuándo lo recibiste y cuándo apareció el problema.
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