Fallo: Fijación de Canon Locativo
La Idea Central del Fallo
- Un heredero ocupaba exclusivamente el inmueble de la sucesión.
- Su hermano lo intimó fehacientemente al pago de un canon.
- La Cámara confirmó que el uso exclusivo genera derecho a indemnización.
- El pago procede desde la fecha de la notificación fehaciente.
¿Qué significa esto en lenguaje claro y sin vueltas?
Cuando hay una casa en sucesión y uno solo de los hermanos vive ahí, no lo hace gratis si los demás no están de acuerdo. En lenguaje claro, el heredero ocupante debe pagar un canon locativo (una especie de alquiler) al resto, proporcional a la parte que les corresponde, desde el momento en que se lo exigen formalmente.
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Casuística Moderna: Cómo lo aplicamos en el Estudio
Este fallo resuelve el típico caso donde un hermano se niega a vender la casa paterna o materna. Frente a esta negativa, la ley permite a los abogados de sucesiones interponer una demanda para obligarlo a pagar un alquiler mensual, lo que muchas veces fuerza la partición o venta del inmueble.
Jurisdicción y Alcance: CABA (Fuero Nacional Civil), pero aplicable con los mismos fundamentos en la Provincia de Buenos Aires bajo el Código Civil y Comercial de la Nación (Art. 2328).
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si mi hermano vive en la casa de mis padres y no quiere irse?
No podés desalojarlo por la fuerza, pero podés exigirle el pago de un canon locativo proporcional a tu parte.
¿Desde cuándo me debe pagar el alquiler?
No desde que falleció el causante, sino desde el día que lo intimás fehacientemente (por ejemplo, con una Carta Documento).
¿Cómo se calcula el monto?
Generalmente se designa a un martillero público para que tase el valor locativo del inmueble de mercado.
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CONSULTA VIRTUAL (WHATSAPP)Qué dice el artículo 2328 del Código Civil y Comercial
Es la norma que gobierna el uso de un bien de la herencia mientras la sucesión sigue indivisa. Tiene dos párrafos y cada uno resuelve una cosa distinta.
Primer párrafo: el heredero puede usar, pero con un límite
«El heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes.»
Y si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de ese derecho «debe ser regulado, de manera provisional, por el juez».
Segundo párrafo: el uso privativo se paga
«El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida.»
Las tres condiciones están en esa sola frase, y las tres deciden el resultado.
| Lo que exige el artículo | Por qué importa |
|---|---|
| Que el uso sea privativo | No alcanza con que el bien esté ocupado: el artículo se refiere a quien usa la cosa excluyendo a los demás copartícipes. |
| Que no haya pacto en contrario | La obligación cede si los herederos acordaron otra cosa. Por eso conviene revisar si existió algún acuerdo, aunque haya sido informal. |
| Que haya sido requerida | La indemnización se debe «desde que le es requerida». No corre desde el fallecimiento del causante ni desde que empezó la ocupación: corre desde el requerimiento. |
Esa última fila es la que más plata mueve y la que más se descubre tarde. Un heredero puede haber ocupado el inmueble durante años, pero si nunca se le requirió el pago, el artículo hace nacer la obligación recién desde el requerimiento. De ahí que lo primero que se revisa en estos casos sea si hubo requerimiento y de qué fecha, y que convenga cursarlo por un medio que deje constancia.
Los frutos del bien indiviso: el artículo 2329
El artículo siguiente resuelve otra pregunta que aparece junto a la anterior: qué pasa con lo que el bien produce mientras la sucesión no está partida.
«Los frutos de los bienes indivisos acrecen a la indivisión, excepto que medie partición provisional.» Es decir que, como regla, no se los queda quien los percibe: engrosan la masa.
«Cada uno de los herederos tiene derecho a los beneficios y soporta las pérdidas proporcionalmente a su parte en la indivisión.» La proporcionalidad rige para las dos puntas.
El propio artículo la contempla: que medie partición provisional.
Conviene distinguir las dos figuras, porque se confunden. Una cosa es la indemnización por uso privativo del artículo 2328, que la debe el heredero que ocupa; otra son los frutos del artículo 2329 —por ejemplo, un alquiler cobrado a un tercero—, que acrecen a la indivisión y se reparten según la parte de cada uno.
Vale una precisión de fuentes: los artículos 2328 y 2329 son del Código Civil y Comercial de la Nación, o sea que rigen por igual en CABA y en la Provincia de Buenos Aires. Lo que sí cambia según la jurisdicción es el trámite —ante qué juzgado, con qué código procesal—, no la regla de fondo.
Cuándo la indivisión puede prolongarse
Todo lo anterior supone que la sucesión sigue indivisa. Conviene saber que el Código prevé varios supuestos en que esa indivisión se mantiene, y en algunos casos por bastante tiempo.
| Artículo | Quién la impone | Hasta cuándo |
|---|---|---|
| Art. 2330 | El testador, aun sobre herederos legitimarios. | Un plazo no mayor de diez años — o, si hay herederos menores de edad y se trata de un bien determinado, un establecimiento que constituya una unidad económica o partes sociales, hasta que todos lleguen a la mayoría de edad. Cualquier plazo superior al máximo se entiende reducido a éste. |
| Art. 2331 | Los propios herederos, por convenio. | Un plazo que no exceda de diez años, renovable por igual plazo. Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, el convenio requiere aprobación judicial. |
| Art. 2332 | El cónyuge supérstite que adquirió o constituyó el establecimiento, o es el principal socio o accionista — y también el que participa activamente en la explotación. | Hasta diez años desde la muerte del causante, prorrogable judicialmente a su pedido hasta su fallecimiento. |
| Art. 2333 | Un heredero que, antes de la muerte del causante, participó activamente en la explotación de la empresa. | En las mismas circunstancias del artículo 2332. |
Dos salidas y una condición de oponibilidad
Se puede pedir la división antes. En la indivisión impuesta por el testador, el juez puede autorizar la división total o parcial antes de vencer el plazo, a pedido de un coheredero, «cuando concurren circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad». En el pacto entre herederos, cualquiera puede pedir la división antes del vencimiento «siempre que medien causas justificadas».
Y hay que inscribirla. El artículo 2334 dispone que, para ser oponible a terceros, la indivisión que incluye bienes registrables debe ser inscripta en los registros respectivos.
El mismo artículo 2334 resuelve además qué pasa con las deudas: durante la indivisión, los acreedores de los coherederos no pueden ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal de éste, pero pueden cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondientes a su deudor. En cambio, las indivisiones no impiden el derecho de los acreedores del causante a cobrar sobre los bienes indivisos.
La diferencia entre esas dos últimas reglas es de las que más sorprenden. Un acreedor de un heredero queda limitado a las utilidades que le correspondan a su deudor; un acreedor del causante, en cambio, puede ir sobre los bienes indivisos. Por eso, antes de acordar una indivisión, conviene tener claro qué deudas hay y de quién son.
Preguntas frecuentes sobre el uso de bienes indivisos
Las respuestas remiten al texto de los artículos 2328 y 2329 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Un heredero vive en la casa de la herencia. ¿Tiene que pagar algo?
El artículo 2328 del Código Civil y Comercial dispone que el copartícipe que <b>usa privativamente</b> de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización <b>desde que le es requerida</b>.
¿Desde cuándo se debe?
Desde que le es requerida. El artículo no la hace correr desde el fallecimiento del causante ni desde que comenzó la ocupación.
¿Cómo se hace ese requerimiento?
El artículo no impone una forma. Por eso conviene cursarlo por un medio que deje <b>constancia de la fecha</b>, ya que esa fecha es la que determina desde cuándo nace la obligación.
¿Puede el heredero usar el bien libremente?
El artículo 2328 le reconoce usar y disfrutar de la cosa indivisa <b>conforme a su destino</b>, y en la medida <b>compatible con el derecho de los otros copartícipes</b>. Si no hay acuerdo, el ejercicio de ese derecho debe ser regulado de manera provisional por el juez.
¿Y si los herederos habían acordado que viviera sin pagar?
El artículo contempla expresamente esa situación: la obligación rige <b>excepto pacto en contrario</b>.
La propiedad está alquilada a un tercero. ¿Quién cobra?
El artículo 2329 dispone que los frutos de los bienes indivisos <b>acrecen a la indivisión</b>, excepto que medie partición provisional, y que cada heredero tiene derecho a los beneficios y soporta las pérdidas proporcionalmente a su parte.
¿Es lo mismo el canon por uso que los frutos?
No. La indemnización del artículo 2328 la debe el copartícipe que usa privativamente el bien; los frutos del artículo 2329 son lo que el bien produce y acrecen a la masa indivisa.
¿Rige igual en CABA y en Provincia?
Sí. Los artículos 2328 y 2329 son del Código Civil y Comercial de la Nación, de aplicación en todo el país. Lo que varía según la jurisdicción es el trámite procesal.
¿Se puede obligar a mantener la herencia sin partir?
El Código lo prevé en varios supuestos. El artículo 2330 permite al testador imponer la indivisión por un plazo <b>no mayor de diez años</b>; el 2331 permite a los propios herederos convenirla por un plazo que no exceda de diez años, renovable. Si hay herederos incapaces o con capacidad restringida, ese convenio requiere <b>aprobación judicial</b>.
¿El cónyuge puede oponerse a que se reparta la empresa familiar?
El artículo 2332 se lo permite al cónyuge supérstite que adquirió o constituyó el establecimiento que constituye una unidad económica, o que es el principal socio o accionista — y también al que participa activamente en su explotación. La indivisión se mantiene hasta diez años desde la muerte del causante, prorrogable judicialmente a su pedido <b>hasta su fallecimiento</b>.
¿Un acreedor puede rematar el bien indiviso?
El artículo 2334 distingue. Durante la indivisión, los acreedores de los coherederos <b>no pueden ejecutar</b> el bien indiviso ni una porción ideal, pero pueden cobrar con las utilidades de la explotación que correspondan a su deudor. En cambio, las indivisiones <b>no impiden</b> el derecho de los acreedores del causante a cobrar sobre los bienes indivisos.
El recorrido completo del trámite está en la guía del juicio de sucesión, y qué integra la masa a repartir, en el acervo hereditario. Cuando el problema es que un heredero no informa bienes, eso se trata en ocultamiento de bienes hereditarios. El panorama general está en abogados de sucesiones.
Los conceptos que se discuten en este caso
Dónde está explicado, sin el expediente, cada punto del fallo.
Quién administra y qué se hace con lo que producen los bienes.
Normas citadas en esta página
Textos oficiales, para leer la norma completa y en su versión vigente:
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994): texto actualizado.