Sucesiones en el Departamento Judicial de Zárate-Campana: juzgados, partidos y venta de la casa heredada
Última verificación editorial: Septiembre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Guía de organismos de la Suprema Corte bonaerense y Ley 5827
El departamento judicial de Zárate-Campana reúne 4 partidos: Zárate, Campana, Escobar y Exaltación de la Cruz. Tiene cuatro juzgados civiles, dos en Campana y dos en Zárate, y los Juzgados de Paz de Escobar y de Exaltación de la Cruz sí tramitan sucesiones.
Si la idea es vender la casa heredada, no hace falta inscribirla primero a nombre de los herederos: con la declaratoria se puede vender directamente.
El departamento judicial de Zárate-Campana, en lenguaje claro y sin vueltas
Es un departamento con dos cabeceras. Los juzgados en lo Civil y Comercial 1 y 3 están en Campana; el 2 y el 4, en Zárate. Cada ciudad tiene su propia Receptoría General.
Escobar y Exaltación de la Cruz no están en la lista del art. 61, apartado I, de la Ley 5827. Por eso sus Juzgados de Paz conocen en sucesiones, y el trámite puede hacerse en el propio partido.
El de Exaltación de la Cruz tiene su asiento en Capilla del Señor. El de Escobar, en la ciudad de Belén de Escobar.
No en todos los partidos del conurbano se puede hacer la sucesión en el Juzgado de Paz. En Escobar y en Exaltación de la Cruz, sí.
Los cuatro partidos del departamento judicial de Zárate-Campana
Según la guía de la Suprema Corte. Dos son sede de juzgados civiles y dos tienen Juzgado de Paz con competencia en sucesiones:
| Partido | Dónde hay un juzgado en el partido |
|---|---|
| Campana | Sede de juzgados civiles del departamento |
| Escobar | Juzgado de Paz en Escobar: Felipe Boero 415 |
| Exaltación de la Cruz | Juzgado de Paz en Capilla del Señor: Fahy 435 |
| Zárate | Sede de juzgados civiles del departamento |
Los cuatro juzgados civiles del departamento judicial de Zárate-Campana
Dos en Campana, sobre la calle Güemes, y dos en Zárate, sobre la avenida Mitre:
| Juzgado | Ciudad | Domicilio | Correo oficial |
|---|---|---|---|
| Juzgado Civil y Comercial N° 1 | Campana | Güemes 1112 | juzciv1-zc@jusbuenosaires.gov.ar |
| Juzgado Civil y Comercial N° 2 | Zárate | Avenida Mitre 755 - Piso 4 | juzciv2-zc@jusbuenosaires.gov.ar |
| Juzgado Civil y Comercial N° 3 | Campana | Güemes 1112 | juzciv3-zc@jusbuenosaires.gov.ar |
| Juzgado Civil y Comercial N° 4 | Zárate | Avenida Mitre 755 - Piso 4 | juzciv4-zc@jusbuenosaires.gov.ar |
Cada cabecera tiene su Receptoría General de Expedientes:
| Receptoría | Ciudad | Domicilio |
|---|---|---|
| Receptoría General de Expedientes | Campana | Del Pino 819 |
| Receptoría General de Expedientes | Zárate | Máximo Paz 817 |
Fuente: guía de organismos de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires.
Vender la casa heredada sin inscribirla antes: el tracto abreviado
La mayoría de las sucesiones se inicia para vender un inmueble. La pregunta es si antes hay que ponerlo a nombre de los herederos. La respuesta está en la Ley 17.801, que regula el Registro de la Propiedad Inmueble.
| Qué dice la ley | Qué significa | Norma |
|---|---|---|
| No es necesaria la previa inscripción cuando los herederos declarados transmiten bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge | Los herederos pueden vender directo al comprador | Ley 17.801, art. 16, inc. b) |
| El documento debe expresar la relación de los antecedentes del dominio | El escribano relata en la escritura cómo llegó el bien a los herederos | Ley 17.801, art. 16 |
| Para transferir bienes registrables, la investidura del heredero debe ser reconocida por declaratoria judicial | Sin declaratoria no hay venta, aunque se trate de hijos | Código Civil y Comercial, art. 2337 |
| Los actos de disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos | Tienen que firmar todos | Código Civil y Comercial, art. 2325 |
En la práctica, eso ahorra una inscripción intermedia. El expediente llega hasta la declaratoria y la orden de inscripción, y la venta se firma ante escribano con todos los herederos.
El mecanismo está explicado en qué es el tracto abreviado, y el recorrido completo de la operación, en guía para vender un inmueble heredado.
Juzgado de Paz o juzgado civil: dónde conviene iniciar
La elección no es libre: la define el último domicilio del fallecido (Código Civil y Comercial, art. 2336).
| Último domicilio | Dónde tramita la sucesión |
|---|---|
| Partido de Zárate | Juzgados civiles del departamento |
| Partido de Campana | Juzgados civiles del departamento |
| Partido de Escobar: Belén de Escobar, Garín, Ingeniero Maschwitz, Matheu, Maquinista Savio | Juzgado de Paz de Escobar |
| Partido de Exaltación de la Cruz: Capilla del Señor, Los Cardales, Parada Robles | Juzgado de Paz de Exaltación de la Cruz |
Que el inmueble esté en otro partido no cambia nada: una persona que vivía en Garín y tenía una casa en Zárate tramita su sucesión en Escobar.
Si un heredero no quiere vender
La venta directa exige la firma de todos. Cuando uno se niega, el camino deja de ser la escribanía y pasa a ser la partición.
| Regla | Artículo del Código Civil y Comercial |
|---|---|
| La indivisión sólo cesa con la partición | 2363 |
| Si no hay acuerdo, la partición es judicial | 2371, inc. c) |
| Si los bienes pueden repartirse en especie, nadie puede exigir la venta; si no, se venden y se distribuye el producto | 2374 |
| Un heredero puede pedir que el bien se le adjudique por un valor superior al del avalúo, si los demás no mejoran su oferta | 2372 |
Con una sola casa y varios herederos, lo usual es que no pueda repartirse en especie. Las salidas están en un heredero no quiere vender y, artículo por artículo, en acción de partición.
Si el cónyuge sigue viviendo en la casa
Antes de poner el cartel conviene mirar quién vive en el inmueble. El cónyuge sobreviviente tiene un derecho real de habitación vitalicio, de pleno derecho, sobre el inmueble del causante que fue el último hogar conyugal (art. 2383).
Ese derecho no rige si a la apertura de la sucesión el inmueble estaba en condominio con otras personas, y no puede oponerse a los acreedores del causante. Los límites están en derecho de habitación del cónyuge.
Si entre los herederos hay un menor
Con un heredero menor de edad o con capacidad restringida, la partición debe ser judicial (art. 2371, inc. a). La venta del inmueble no se resuelve sólo entre los adultos: interviene el juez.
Qué puede hacer el padre o la madre que queda a cargo, y qué necesita autorización, está en herederos menores de edad.
Quién paga cada gasto de la venta
Lo que las partes acuerden en el boleto manda. Si no acordaron nada, el Código reparte así:
| Gasto | A cargo de | Artículo |
|---|---|---|
| Estudio del título y de sus antecedentes | Vendedor | 1138 |
| Tributos que gravan la venta | Vendedor | 1138 |
| Gastos de recibo y testimonio de la escritura | Comprador | 1141 |
Los gastos del propio expediente sucesorio son anteriores a la venta y corresponden a los herederos.
Si la casa está alquilada mientras se tramita
Muchas veces el inmueble queda alquilado hasta que se vende. Para firmar o renovar un contrato de locación hacen falta facultades expresas de todos los herederos (art. 2325).
Los alquileres no son de quien los cobra: los frutos de los bienes indivisos acrecen a la indivisión, y cada heredero tiene derecho a los beneficios en proporción a su parte (art. 2329).
| Pregunta | Respuesta | Artículo |
|---|---|---|
| ¿Quién firma el contrato de alquiler? | Todos los herederos, o quien tenga facultades expresas de todos | 2325 |
| ¿De quién es el alquiler? | De todos, en proporción | 2329 |
| ¿Y si lo cobra uno solo? | Debe rendir cuentas a los demás | 2329 |
A qué valor se toma la casa
Cuando la casa se vende a un tercero, el valor es el precio. Pero si se la queda un heredero o hay que compensar a otro, importa el avalúo.
La valuación la hace quien designen los herederos, si están de acuerdo y son todos plenamente capaces; si no, quien designe el juez. El valor se fija a la época más próxima posible a la partición (art. 2343).
Eso significa que no se usa la valuación fiscal ni lo que valía la casa cuando murió el causante, sino su valor al momento de repartir. Quien no esté de acuerdo puede impugnar el avalúo (art. 2344).
Si además hay bienes en otro partido o en la Ciudad
La sucesión es una sola, aunque los bienes estén repartidos. El juez del último domicilio conoce de todo el trámite, incluida la partición (art. 2336).
Para inscribir un inmueble ubicado en otro lugar, ese mismo juez libra la orden al registro que corresponda. No hay que abrir un expediente por cada bien.
Tres cosas para revisar antes de ofrecer la casa
| Qué mirar | Por qué |
|---|---|
| A nombre de quién está inscripta | Si figura un abuelo o un cónyuge fallecido antes, hay más de una sucesión por hacer |
| Si están todos los herederos | La escritura la firman todos; uno que falta o que vive lejos tiene que dar poder |
| Si hay deudas o embargos | Los acreedores del causante pueden oponerse a la entrega de los bienes hasta cobrar (art. 2359) |
Resolver esos tres puntos al principio evita que la operación se caiga cuando el comprador ya señó.
Cómo se inicia una sucesión en el departamento judicial de Zárate-Campana
- Ubicá el último domicilioDefine si vas a un juzgado civil o a un Juzgado de Paz.
- Iniciá la sucesiónEn Zárate o Campana por receptoría; en Escobar o Exaltación, en el Juzgado de Paz.
- Obtené la declaratoriaEs lo que habilita a vender un inmueble.
- Vendé por tracto abreviadoTodos los herederos firman la escritura ante escribano.
La lista completa de papeles está en qué documentos hacen falta, y el costo, en cuánto cuesta una sucesión.
Marco normativo y páginas por partido
| Norma | Qué regula |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, art. 2336 | Juez de la sucesión: último domicilio del fallecido |
| Ley 5827, art. 61 | Competencia de los Juzgados de Paz, incluidas las sucesiones fuera de los partidos del apartado I |
Texto de la Ley 5827 en Normas GBA.
Páginas del estudio para partidos de este departamento:
Cómo te ayudamos en Zárate, Campana y Escobar
Llevamos sucesiones de Zárate, Campana, Escobar y Exaltación de la Cruz, ante los juzgados civiles y ante los Juzgados de Paz. Cuando el objetivo es vender, ordenamos el expediente para llegar a la declaratoria y coordinamos con la escribanía la venta por tracto abreviado. Somos especialistas en sucesiones en toda la Provincia de Buenos Aires.
Preguntas frecuentes sobre sucesiones en el departamento judicial de Zárate-Campana
¿Qué partidos forman el departamento judicial de Zárate-Campana?
Campana, Escobar, Exaltación de la Cruz y Zárate, según la guía de organismos de la Suprema Corte.
¿Dónde están los juzgados civiles?
El 1 y el 3 en Campana; el 2 y el 4 en Zárate.
Vivía en Escobar, ¿tengo que ir a Campana o a Zárate?
No: el Juzgado de Paz de Escobar conoce en sucesiones, porque el partido no está en el art. 61, apartado I, de la Ley 5827.
¿Y si vivía en Garín o en Ingeniero Maschwitz?
Son localidades del partido de Escobar: corresponde el Juzgado de Paz de Escobar.
¿En Exaltación de la Cruz se puede hacer la sucesión?
Sí, en su Juzgado de Paz, que tiene asiento en Capilla del Señor.
¿Dónde se inicia en Zárate y en Campana?
Por la Receptoría General de Expedientes de cada ciudad.
¿Puedo vender la casa sin inscribirla a nombre de los herederos?
Sí: la Ley 17.801, art. 16, inc. b), permite que los herederos declarados transmitan directamente.
¿Qué necesito para vender por tracto abreviado?
La declaratoria de herederos y la firma de todos los herederos en la escritura.
¿Puedo firmar un boleto antes de la declaratoria?
Se puede pactar, pero la escritura no puede otorgarse hasta que haya declaratoria (Código Civil y Comercial, art. 2337).
Somos tres hermanos y uno no quiere vender, ¿qué pasa?
Sin acuerdo, la partición es judicial (art. 2371, inc. c).
¿Me pueden obligar a vender?
Si el bien no puede dividirse en especie, se vende y se distribuye el producto (art. 2374).
¿Puedo quedarme con la casa pagándoles a mis hermanos?
Podés pedir la licitación y ofrecer tomarla por un valor superior al del avalúo (art. 2372).
Mi madre vive en la casa, ¿se puede vender igual?
El cónyuge tiene derecho real de habitación vitalicio sobre el último hogar conyugal (art. 2383); sin su conformidad, la venta no la desplaza.
¿Quién paga el estudio de títulos?
Salvo pacto en contrario, el vendedor (art. 1138).
La casa está en Zárate pero mi padre vivía en Pilar, ¿dónde tramito?
Donde tenía su último domicilio (art. 2336); Pilar pertenece a otro departamento judicial.
Hay un heredero menor, ¿se puede vender?
Sí, pero con intervención judicial: la partición debe ser judicial (art. 2371, inc. a).
Para seguir leyendo
Aviso legal
El contenido de esta página es de carácter netamente orientativo y no reemplaza el asesoramiento letrado profesional sobre un caso concreto. Los datos de organismos judiciales fueron cotejados con fuentes oficiales a la fecha de verificación editorial y pueden variar.
WS y Asociados, abogados matriculados en la Provincia de Buenos Aires y CABA (CPACF). Contacto +54 9 11 2399-2570.
Abogados de sucesiones en el Departamento Judicial Zárate - Campana: páginas por localidad
El juicio sucesorio tramita ante el juez del último domicilio de la persona fallecida (artículo 2336 del Código Civil y Comercial). Cada localidad de este departamento tiene su página, con un tema de la herencia desarrollado a fondo en cada una:
El resto de los partidos y barrios está en zonas de cobertura.
Abogados de sucesiones en Zona Norte: el mapa de la región
Qué juzgado corresponde a cada partido y las páginas del estudio para San Isidro, Vicente López, Tigre, San Fernando, Pilar, San Martín, San Miguel y Escobar están reunidos en abogados de sucesiones en Zona Norte.