Campo arrendado en una herencia: qué pasa con el contrato
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Ley 13.246 (texto según Ley 22.298), arts. 4, 7, 20, 27 y 41; Código Civil y Comercial, arts. 1189, 2325 y 2329
Si muere el dueño de un campo arrendado, el contrato no se termina: la locación se transmite por causa de muerte y los herederos pasan a ocupar el lugar del arrendador hasta que venza. La renta que se cobre mientras tanto es de todos los herederos y entra a la herencia (Código Civil y Comercial, arts. 1189 y 2329; Ley 13.246, art. 41).
Si el que muere es el arrendatario, sus familiares que trabajaban el campo pueden seguir con el contrato o rescindirlo, avisando dentro de los 30 días (Ley 13.246, art. 7).
Un campo arrendado en la herencia, en lenguaje claro y sin vueltas
Hay arrendamiento rural cuando una parte da el uso y goce de un predio fuera de la planta urbana, para explotación agropecuaria, y la otra paga un precio en dinero (Ley 13.246, art. 2). Esa ley es de orden público: sus beneficios no se pueden renunciar por contrato (art. 1). Lo que ella no regula se completa, en este orden, con lo que pactaron las partes, el Código Civil y Comercial y los usos locales (art. 41).
| Lo que se pregunta | La respuesta corta | Norma |
|---|---|---|
| ¿Se termina el arrendamiento si muere el dueño? | No: se transmite a los herederos | Código Civil y Comercial, art. 1189; Ley 13.246, art. 41 |
| ¿Cuánto dura como mínimo? | Tres años, salvo los contratos accidentales | Ley 13.246, arts. 4 y 39 |
| ¿De quién es la renta? | De todos los herederos, en proporción a su parte | Código Civil y Comercial, art. 2329 |
| ¿Un heredero puede renovar el contrato solo? | No: hacen falta facultades expresas de todos | Código Civil y Comercial, art. 2325 |
| ¿Y si muere el arrendatario? | Su familia que trabajaba el campo elige seguir o rescindir | Ley 13.246, art. 7 |
El arrendatario no tiene que irse porque murió el dueño. Lo que cambia es del otro lado: ahora el arrendador son varios herederos que tienen que ponerse de acuerdo para cobrar, renovar o reclamar.
Si murió el dueño del campo arrendado
La locación, salvo pacto en contrario, se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (Código Civil y Comercial, art. 1189). Como la Ley 13.246 no trae una regla propia para la muerte del arrendador, se aplica esa norma del Código (art. 41). En la práctica:
| Qué pasa | Qué dice la ley | Norma |
|---|---|---|
| El contrato sigue | Hasta el plazo pactado o el mínimo legal, el que sea mayor | Ley 13.246, arts. 4 y 20 |
| Los herederos son el nuevo arrendador | Con los mismos derechos y obligaciones del fallecido | Código Civil y Comercial, art. 1189 |
| Al vencer | El arrendatario debe restituir el campo, sin plazo suplementario para el desalojo | Ley 13.246, art. 20 |
| Si no paga | La falta de pago en cualquiera de los plazos da derecho a rescindir y pedir el desalojo | Ley 13.246, art. 19 |
| Si agota el suelo | La explotación irracional que lo erosiona o agota permite rescindir y reclamar daños | Ley 13.246, art. 8 |
El plazo mínimo del campo arrendado
Los contratos de arrendamiento rural tienen un plazo mínimo de tres años, y también se considera celebrado por ese término todo contrato sucesivo entre las mismas partes sobre la misma superficie si no se fijó plazo o se fijó uno menor (Ley 13.246, art. 4).
Los contratos accidentales
Quedan fuera de la ley los contratos accidentales de hasta dos cosechas y los de pastoreo exclusivo por no más de un año. Si se prorrogan entre las mismas partes y superan esos límites, pasan a estar incluidos (Ley 13.246, art. 39).
Quién cobra la renta del campo arrendado mientras dura la sucesión
Los frutos de los bienes de la herencia acrecen a la indivisión: la renta del arrendamiento no es del heredero que la cobra, sino de todos, y cada uno participa en los beneficios y las pérdidas en proporción a su parte (Código Civil y Comercial, art. 2329). Las formas de cobrarla son estas:
| Quién cobra | Cuándo | Artículo |
|---|---|---|
| Un heredero con mandato de los demás | Si todos le dan un mandato de administración | 2325 |
| Un heredero que administra sin oposición | Se considera que hay mandato tácito para los actos de administración | 2325 |
| El administrador de la herencia | Designado por los herederos o por el juez; el cónyuge tiene preferencia | 2346 |
| El administrador, con autorización | Para cobrar los créditos del fallecido y reclamar en juicio | 2354 |
El administrador debe continuar el giro normal de los negocios del fallecido (art. 2353): en un campo arrendado, eso incluye cobrar la renta y controlar que se cumpla el contrato. Cómo funciona: administración judicial de la herencia.
Si al vencer el contrato uno de los herederos quiere trabajar el campo
Puede hacerlo si los demás están de acuerdo, pero el heredero que usa en forma exclusiva un bien de la herencia debe pagarles una compensación a los otros desde que se la reclaman (Código Civil y Comercial, art. 2328). Si no hay acuerdo sobre quién usa el campo, lo regula el juez en forma provisional.
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Renovar o firmar un nuevo arrendamiento durante la sucesión
Para todo acto que excede la explotación normal y para contratar o renovar locaciones hacen falta facultades expresas de todos los coherederos (Código Civil y Comercial, art. 2325). Un heredero solo no puede firmar un contrato nuevo por el campo de todos.
| Situación | Qué se necesita |
|---|---|
| Todos de acuerdo | Firman todos, o le dan a uno un mandato con facultades expresas |
| Hay desacuerdo | Se pide al juez de la sucesión que designe un administrador o autorice el acto |
| Hay herederos menores | Interviene el juez y el Ministerio Público |
| El contrato vence y nadie decide | El arrendatario debe restituir; si se queda, se reclama el desalojo |
El contrato debe hacerse por escrito, y puede inscribirse en el registro inmobiliario con las firmas certificadas (Ley 13.246, art. 40). Si no se hizo por escrito y se prueba que existe, igual queda alcanzado por la ley.
Actos urgentes
Cualquier heredero puede tomar solo las medidas necesarias para conservar el campo, como intimar a un arrendatario que lo abandona (Código Civil y Comercial, art. 2324).
Si el que murió es el arrendatario del campo arrendado
Acá la ley sí trae una regla propia: si muere el arrendatario, pueden continuar el contrato sus descendientes, ascendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado que hayan participado directamente en la explotación, o rescindirlo, a su elección. La decisión debe notificarse en forma fehaciente al arrendador dentro de los 30 días del fallecimiento (Ley 13.246, art. 7).
| Quién puede seguir | Condición | Plazo para avisar |
|---|---|---|
| Hijos, nietos, padres, cónyuge, hermanos | Haber participado directamente en la explotación | 30 días desde el fallecimiento |
Además, el cónyuge o el heredero pueden pedir la atribución preferencial de la maquinaria y las cosas necesarias para la explotación que el fallecido hacía como arrendatario, si el arrendamiento continúa con ellos o firman uno nuevo (Código Civil y Comercial, art. 2381 inc. c).
La aparcería
Distinto es el contrato de aparcería, en el que se reparten los frutos: concluye con la muerte del aparcero, pero no termina por la muerte del dueño del campo, salvo que el aparcero opte por terminarlo (Ley 13.246, art. 27).
El campo arrendado y la partición
La partición entre herederos no deja sin efecto el contrato: el que se adjudique el campo lo recibe arrendado hasta que el contrato venza.
Por eso conviene tenerlo en cuenta al tasar y al armar los lotes. Si se piensa dividir la tierra: dividir un campo heredado. Si los herederos quieren mantenerlo indiviso por un tiempo: indivisión de la herencia.
La renta cobrada y el campo integran la herencia a los efectos del impuesto en la Provincia: impuesto a la herencia.
Lo que el arrendatario del campo arrendado conserva aunque cambie el dueño
Los herederos reciben el contrato tal como estaba, con las protecciones que la Ley 13.246 le da al arrendatario y que no se pueden renunciar (art. 1):
| Protección | Qué dice | Artículo |
|---|---|---|
| Bienes inembargables | Las maquinarias, animales de trabajo, semillas y lo necesario para la explotación no responden por el privilegio del arrendador, salvo en sociedades de capital | 15 |
| Cláusulas nulas | No se le puede obligar a vender la cosecha, contratar labores o comprar insumos con una persona determinada, ni a litigar fuera de su domicilio | 17 |
| Obligaciones de cada parte | El arrendatario cuida el suelo, las mejoras y la lucha contra plagas; el arrendador comparte esos gastos si las plagas ya existían | 18 |
Si los herederos venden el campo arrendado
La locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa se enajene (Código Civil y Comercial, art. 1189 inc. b): el comprador recibe el campo con el contrato en curso. Conviene decirlo en la operación y tenerlo en cuenta en el precio. Cómo se vende un inmueble de una herencia: vender un inmueble heredado.
Un ejemplo: el campo estaba arrendado a un vecino
Muere el dueño de un campo que estaba arrendado por tres años a un productor vecino; faltan dos campañas para que venza. Los herederos son la viuda y dos hijos.
El contrato sigue (CCyC, art. 1189). Mientras no haya partición, la renta es de los tres y entra a la herencia (art. 2329).
Le dan a la viuda un mandato para cobrar. Cuando el contrato vence, si quieren renovarlo, necesitan la conformidad de los tres o la autorización del juez (art. 2325).
Cuándo conviene consultar
Apenas fallece el dueño: hay que definir quién cobra la próxima renta y avisarle al arrendatario a quién pagar. Y si el que murió es el arrendatario, el plazo de 30 días para decidir corre desde el fallecimiento.
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Cinco errores con un campo arrendado en la herencia
El contrato se transmite a los herederos.CCyC, art. 1189.
Es de todos y entra a la herencia.CCyC, art. 2329.
Renovar locaciones exige facultades expresas de todos.CCyC, art. 2325.
El mínimo legal es de tres años, salvo los accidentales.Ley 13.246, arts. 4 y 39.
Los familiares tienen 30 días para notificar si siguen.Ley 13.246, art. 7.
Marco normativo
| Norma | Contenido |
|---|---|
| Ley 13.246, arts. 1, 2 y 41 | Orden público, concepto y normas que se aplican en subsidio |
| Ley 13.246, arts. 4, 20 y 39 | Plazo mínimo, restitución al vencer y contratos accidentales |
| Ley 13.246, arts. 7, 8, 19, 27 y 40 | Muerte del arrendatario, explotación irracional, falta de pago, aparcería y forma escrita |
| Código Civil y Comercial, art. 1189 | Transmisión de la locación por causa de muerte |
| Código Civil y Comercial, arts. 2324, 2325 y 2329 | Actos conservatorios, administración y frutos de la herencia |
| Código Civil y Comercial, arts. 2346, 2353, 2354 y 2381 | Administrador de la herencia y atribución preferencial |
Texto oficial: Ley 13.246 de arrendamientos y aparcerías rurales, texto actualizado.
Preguntas frecuentes sobre el campo arrendado en una herencia
¿Qué pasa con un campo arrendado si muere el dueño?
El contrato sigue: la locación se transmite por causa de muerte y los herederos ocupan el lugar del arrendador (Código Civil y Comercial, art. 1189; Ley 13.246, art. 41).
¿Quién cobra el arrendamiento durante la sucesión?
La renta es de todos los herederos (art. 2329); la cobra quien tenga mandato de los demás o el administrador de la herencia (arts. 2325 y 2346).
¿Cuál es el plazo mínimo de un arrendamiento rural?
Tres años, salvo los contratos accidentales de hasta dos cosechas o de pastoreo por no más de un año (Ley 13.246, arts. 4 y 39).
¿Qué pasa si muere el arrendatario del campo?
Sus familiares que trabajaban la explotación pueden continuar o rescindir, notificando al arrendador dentro de los 30 días (Ley 13.246, art. 7).
¿Un heredero puede renovar solo el arrendamiento del campo?
No: contratar o renovar locaciones exige facultades expresas de todos los coherederos (art. 2325).
¿El arrendatario se puede quedar después del vencimiento?
No: vencido el plazo debe restituir el campo sin plazo suplementario (Ley 13.246, art. 20).
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