Casa heredada ocupada por un inquilino, un intruso o un familiar
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 1189, 1219, 1222, 1536, 2241, 2245, 2280 y 2337; códigos procesales de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires
Si la casa heredada está ocupada, lo primero es saber con qué título está quien vive ahí. Un inquilino sigue con su contrato y los herederos pasan a ser los locadores. Alguien a quien se la prestaron debe devolverla. Un intruso no tiene título y se lo puede desalojar.
Los herederos tienen las acciones del causante desde el día del fallecimiento. Nadie puede recuperar el inmueble por la fuerza: el reclamo va por la vía judicial.
La casa heredada ocupada, en lenguaje claro y sin vueltas
La muerte del dueño no borra los contratos que firmó ni le da derechos nuevos al que estaba adentro. El inquilino sigue siendo inquilino, el que tenía la casa prestada sigue teniéndola prestada, y ustedes ocupan el lugar que tenía quien falleció.
El artículo 2280 del Código Civil y Comercial dice que, desde la muerte del causante, los herederos tienen todos sus derechos y acciones de manera indivisa y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor.
Eso significa dos cosas. La primera, que no hay un vacío: la casa nunca queda «sin dueño» mientras se tramita la sucesión. La segunda, que lo que el causante podía reclamar lo pueden reclamar ustedes.
Y hay un límite que vale para todos. El artículo 2240 del mismo Código establece que nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad, salvo el caso de repeler una agresión cuando el auxilio judicial o policial llegaría demasiado tarde. Cambiar la cerradura o sacar las cosas de quien vive ahí no es el camino.
Casa heredada ocupada: qué corresponde según quién vive ahí
| Quién ocupa | Con qué título | Qué pueden hacer los herederos | Norma |
|---|---|---|---|
| Inquilino con contrato vigente que paga | Locación, que continúa. | Cobrar el alquiler y respetar el plazo. | Código Civil y Comercial, art. 1189 |
| Inquilino que dejó de pagar | Locación incumplida. | Intimar al pago y, si no paga, resolver el contrato y pedir el desalojo. | Código Civil y Comercial, arts. 1219 y 1222 |
| Inquilino con contrato vencido | Locación que sigue en los mismos términos. | Darla por concluida por comunicación fehaciente y pedir la restitución. | Código Civil y Comercial, arts. 1218 y 1223 |
| Persona a quien el causante le prestó la casa | Comodato. | Reclamar la restitución. | Código Civil y Comercial, arts. 1533 y 1536 |
| Pareja conviviente del causante | Puede invocar un derecho de habitación con plazo máximo. | Esperar el plazo o discutir si se cumplen los requisitos. | Código Civil y Comercial, art. 527 |
| Intruso que entró sin permiso | Ninguno. | Acción de despojo o desalojo, con pedido de entrega inmediata. | Código Civil y Comercial, art. 2241; códigos procesales |
| Otro heredero | Es copropietario de la herencia. | No se lo desaloja: se regula el uso o se pide una compensación. | Código Civil y Comercial, art. 2328 |
El último caso tiene reglas distintas a todos los demás y está en heredero que ocupa el inmueble heredado.
Casa heredada ocupada por un inquilino que no paga
Salvo pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (artículo 1189 del Código Civil y Comercial). El contrato que firmó el causante sigue vigente, con el mismo precio y el mismo plazo, y los alquileres pasan a ser un crédito de la herencia.
A quién le tiene que pagar
Mientras no haya un administrador, el inquilino puede no saber a quién pagarle. Los copropietarios de la masa pueden designar uno, y a falta de mayoría cualquiera puede pedir al juez que lo nombre (artículo 2346 del Código Civil y Comercial). Cómo se ordena el cobro está en administración judicial de la herencia y cobro de alquileres.
Cuándo se puede resolver el contrato
El locador puede resolver el contrato por falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos (artículo 1219, inciso c, del Código Civil y Comercial).
La intimación previa, si es vivienda
Si el destino es habitacional, antes de la demanda de desalojo por falta de pago el locador debe intimar fehacientemente al pago de lo debido. El plazo que se otorga nunca puede ser inferior a diez días corridos desde la recepción de la intimación (artículo 1222 del Código Civil y Comercial).
El juicio de desalojo
| Tema | Ciudad de Buenos Aires | Provincia de Buenos Aires |
|---|---|---|
| Tipo de proceso | Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, art. 679. | Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia, art. 676. |
| Desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento del contrato | Bajo caución real, art. 684 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. | Bajo caución real, art. 676 ter del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia. |
Qué pasa con el contrato cuando muere el dueño o el inquilino está en alquiler y fallecimiento del inquilino o del propietario. El servicio del estudio para estos juicios, en abogados para desalojos.
Si el contrato ya venció
Cuando vence el plazo y el locatario sigue en la casa, no hay un contrato nuevo: la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente (artículo 1218 del Código Civil y Comercial). Extinguida la locación, debe restituirse la tenencia (artículo 1223).
Casa heredada ocupada por alguien a quien se la prestaron
Es el caso del pariente, el amigo o el cuidador que vive en la casa sin pagar porque el causante se lo permitió. Eso es un comodato: una parte entrega a otra una cosa para que se sirva de ella sin pagar y restituya la misma cosa recibida (artículo 1533 del Código Civil y Comercial).
Cuándo tiene que devolverla
El artículo 1536, inciso e, del Código Civil y Comercial obliga al comodatario a restituir la cosa en el tiempo convenido. A falta de convención, cuando se satisface la finalidad para la cual se prestó. Y si la duración no está pactada ni surge de la finalidad, el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento.
La muerte de quien prestó la casa
El artículo 1541 del Código Civil y Comercial enumera las causas de extinción del comodato. Entre ellas figura la muerte del comodatario, es decir de quien recibió la cosa. Los herederos de quien la prestó ocupan su lugar en el contrato y son quienes reclaman la restitución.
Quien tiene prestado no es poseedor
Hay posesión cuando una persona se comporta como titular de un derecho real (artículo 1909 del Código Civil y Comercial) y tenencia cuando se comporta como representante del poseedor (artículo 1910). El comodatario y el inquilino son tenedores.
La diferencia importa por la prescripción adquisitiva, que exige posesión durante veinte años cuando no hay justo título o buena fe (artículo 1899). El artículo 1915 del mismo Código agrega que nadie puede cambiar la especie de su relación de poder por su mera voluntad ni por el solo transcurso del tiempo.
Casa heredada ocupada por la pareja de quien falleció
Acá hay que distinguir dos situaciones que la ley trata de manera muy distinta.
| Quién quedó viviendo | Qué derecho tiene | Norma del Código Civil y Comercial |
|---|---|---|
| El cónyuge | Derecho real de habitación vitalicio sobre el último hogar conyugal, si el inmueble era del causante y no estaba en condominio con otras personas. | 2383 |
| El conviviente | Puede invocar un derecho real de habitación por un plazo máximo de dos años, si carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes para acceder a una. | 527 |
El derecho del conviviente recae sobre el inmueble de propiedad del causante que fue el último hogar familiar y que no estaba en condominio con otras personas. Se extingue si constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ella.
El conviviente no es heredero. Su situación completa está en herencia del conviviente en la unión convivencial, y la del cónyuge en derecho de habitación del cónyuge viudo.
Casa heredada ocupada por un intruso
Es la casa que quedó vacía después del fallecimiento y en la que alguien entró sin permiso de nadie. Los herederos tienen tres vías, que no se excluyen entre sí.
1. La acción de despojo
Corresponde para recuperar la tenencia o la posesión contra el despojante cuando hubo desapoderamiento (artículo 2241 del Código Civil y Comercial). Tiene un plazo corto: las acciones posesorias prescriben al año (artículo 2564, inciso b, del mismo Código).
2. El desalojo contra intrusos
La acción de desalojo procede contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualquier otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible (artículo 680 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
Contra el intruso, el juez puede disponer la inmediata entrega del inmueble después de trabada la litis, si el derecho invocado es verosímil y previa caución. Lo prevén el artículo 680 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y el artículo 676 bis del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, que incluye también al tenedor precario.
3. La acción reivindicatoria
Defiende la existencia del derecho real ante actos que producen el desapoderamiento (artículo 2248 del Código Civil y Comercial). Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva (artículo 2247).
La denuncia penal
El artículo 181 del Código Penal reprime con prisión de seis meses a tres años al que, por violencia, amenazas, engaños, abusos de confianza o clandestinidad, despoja a otro de la posesión o tenencia de un inmueble. La vía penal y la civil son independientes.
Quién puede reclamar por la casa heredada ocupada
Son dos preguntas: desde cuándo pueden actuar los herederos, y si alcanza con uno o tienen que firmar todos.
Desde cuándo
Si la sucesión es entre ascendientes, descendientes y cónyuge, el heredero queda investido desde el día de la muerte, sin intervención de los jueces, y puede ejercer todas las acciones transmisibles que correspondían al causante (artículo 2337 del Código Civil y Comercial).
En la sucesión de los colaterales, como hermanos o sobrinos, es el juez del sucesorio quien inviste a los herederos (artículo 2338 del mismo Código). Para ellos la declaratoria es el punto de partida: está en qué es la declaratoria de herederos.
Uno solo o todos
El Código Civil y Comercial no resuelve en un solo artículo quién firma la demanda. Da varias reglas que hay que mirar según el caso:
| Regla | Artículo del Código Civil y Comercial |
|---|---|
| Cualquiera de los herederos puede tomar las medidas necesarias para la conservación de los bienes indivisos. | 2324 |
| Los actos de administración y de disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos. | 2325 |
| Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros. | 2245 |
| Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros. | 2251 |
| El administrador de la herencia debe realizar los actos conservatorios de los bienes. | 2353 |
Cuando los herederos están de acuerdo, se presentan todos o designan un administrador. Cuando no lo están, la vía depende de quién ocupa y de qué acción se elige.
Mientras la casa heredada está ocupada: gastos, frutos y venta
Los gastos siguen corriendo
Impuestos, expensas y servicios se siguen generando aunque los herederos no puedan usar el inmueble. El comodatario debe pagar los gastos ordinarios de la cosa y los realizados para servirse de ella (artículo 1536, inciso b, del Código Civil y Comercial). Cómo se reparte el resto entre los herederos está en casa en sucesión: quién paga expensas e impuestos.
Lo que el ocupante debe devolver
El poseedor de mala fe debe restituir los frutos percibidos y los que por su culpa deja de percibir (artículo 1935 del Código Civil y Comercial). Los alquileres impagos del inquilino se reclaman como deuda del contrato.
¿Se puede vender?
La ocupación no impide tramitar la sucesión ni obtener la declaratoria. Si hay un contrato de locación, subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada sea enajenada (artículo 1189, inciso b, del Código Civil y Comercial). Los pasos de la venta están en guía para vender un inmueble heredado.
Si uno de los herederos quiere quedarse con el inmueble y hacerse cargo del reclamo, la salida es comprar la parte de los otros herederos.
Qué hacer primero con una casa heredada ocupada
- Averiguar con qué título estáContrato de alquiler, préstamo de palabra, convivencia con el causante o ninguno.
- Reunir los papelesContrato, recibos, título de propiedad, partida de defunción y las partidas que prueban el vínculo.
- No tomar la casa por la fuerzaEl artículo 2240 del Código Civil y Comercial lo prohíbe, y puede volverse en contra.
- Iniciar o avanzar la sucesiónLa declaratoria ordena quiénes son los herederos y permite designar administrador.
- Comunicar por medio fehacienteIntimar el pago, dar por concluida la locación o pedir la restitución, según el caso.
- Elegir la acciónDesalojo, despojo o reivindicación, y en su caso la denuncia penal.
Si la sucesión todavía no se abrió: primeros pasos cuando fallece un familiar y documentos para la sucesión.
Cuándo consultar por una casa heredada ocupada
Cuando el inquilino dejó de pagar después del fallecimiento, cuando quien vive ahí dice que la casa es suya, o cuando alguien entró a un inmueble que había quedado vacío.
En el estudio tramitamos la sucesión y el reclamo por la ocupación, en la Ciudad de Buenos Aires y en toda la Provincia. La consulta es online: nos contás quién ocupa, desde cuándo y qué papeles hay.
Errores frecuentes con una casa heredada ocupada
La locación se transmite por causa de muerte y continúa.Código Civil y Comercial, art. 1189.
Nadie puede recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad.Código Civil y Comercial, art. 2240.
En vivienda, la intimación fehaciente con un plazo no menor a diez días corridos es previa a la demanda por falta de pago.Código Civil y Comercial, art. 1222.
Quien entró como inquilino o con la casa prestada es tenedor, y no cambia esa relación por el solo transcurso del tiempo.Código Civil y Comercial, arts. 1910 y 1915.
Las acciones posesorias prescriben al año.Código Civil y Comercial, art. 2564, inciso b.
Marco normativo de la casa heredada ocupada
| Norma | Qué regula |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, arts. 2280, 2337 y 2338 | Los herederos continúan la posesión y ejercen las acciones del causante; investidura. |
| Código Civil y Comercial, arts. 2324, 2325, 2346 y 2353 | Medidas conservatorias, consentimiento de todos y administrador de la herencia. |
| Código Civil y Comercial, arts. 1189, 1217, 1218, 1219, 1222 y 1223 | Continuación, extinción y resolución de la locación; intimación y desalojo. |
| Código Civil y Comercial, arts. 1533, 1536 y 1541 | Comodato: concepto, restitución y extinción. |
| Código Civil y Comercial, arts. 527 y 2383 | Habitación del conviviente y del cónyuge. |
| Código Civil y Comercial, arts. 1899, 1909, 1910 y 1915 | Posesión, tenencia, interversión y prescripción adquisitiva. |
| Código Civil y Comercial, arts. 2240, 2241, 2245, 2247, 2248, 2251 y 2564 | Defensa de la posesión, despojo, reivindicación y prescripción. |
| Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, arts. 679, 680, 680 bis y 684 bis | Juicio de desalojo en la Ciudad de Buenos Aires. |
| Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, arts. 676, 676 bis y 676 ter | Juicio de desalojo en la Provincia. |
| Código Penal, art. 181 | Usurpación. |
Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación, en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre la casa heredada ocupada
Heredamos una casa alquilada y el inquilino no paga. ¿Qué podemos hacer?
El contrato continúa y ustedes son los locadores (artículo 1189 del Código Civil y Comercial). Con dos períodos consecutivos impagos pueden resolverlo (artículo 1219). Si es vivienda, antes hay que intimar el pago por un plazo no menor a diez días corridos (artículo 1222).
¿Podemos desalojar antes de tener la declaratoria de herederos?
Los descendientes, ascendientes y el cónyuge quedan investidos desde el día de la muerte y pueden ejercer las acciones del causante (artículo 2337 del Código Civil y Comercial). Los colaterales necesitan que el juez los invista (artículo 2338).
Mi padre le prestó la casa a un pariente. ¿Tiene que irse?
Es un comodato. Si no se pactó un plazo ni surge de la finalidad del préstamo, la restitución puede reclamarse en cualquier momento (artículo 1536, inciso e, del Código Civil y Comercial).
La pareja de mi madre quedó viviendo en la casa. ¿Puede quedarse?
Si no estaban casados, el conviviente puede invocar un derecho de habitación por un plazo máximo de dos años, con los requisitos del artículo 527 del Código Civil y Comercial. Si estaban casados, el cónyuge tiene el derecho de habitación del artículo 2383.
Entraron a la casa que quedó vacía. ¿Qué acción corresponde?
La acción de despojo (artículo 2241 del Código Civil y Comercial), el desalojo contra intrusos con pedido de entrega inmediata, o la reivindicación. Además existe la denuncia por el artículo 181 del Código Penal.
¿Puede un solo heredero iniciar el reclamo?
Cualquier coposeedor puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el concurso de los otros (artículo 2245 del Código Civil y Comercial), y cualquier heredero puede tomar medidas de conservación (artículo 2324). Los actos de administración requieren el consentimiento de todos (artículo 2325).
El ocupante dice que la casa es suya porque vive ahí hace años. ¿Es así?
La prescripción adquisitiva exige posesión durante veinte años (artículo 1899 del Código Civil y Comercial). Quien entró como inquilino o con la casa prestada es tenedor, y esa relación no cambia por el solo paso del tiempo (artículo 1915).
¿Podemos cambiar la cerradura?
No. Nadie puede recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad (artículo 2240 del Código Civil y Comercial). El reclamo se hace por la vía judicial.
Contanos quién ocupa el inmueble, desde cuándo y si hay contrato. Consulta online, en CABA y Provincia de Buenos Aires.
Para seguir leyendo
Aviso legal
El contenido de esta página es de carácter netamente orientativo y no reemplaza el asesoramiento letrado profesional sobre un caso concreto. Los datos de organismos judiciales fueron cotejados con fuentes oficiales a la fecha de verificación editorial y pueden variar.
WS y Asociados, abogados matriculados en la Provincia de Buenos Aires y CABA (CPACF). Contacto +54 9 11 2399-2570.