Fallecimiento del inquilino o del propietario: qué pasa con el contrato de alquiler
Última verificación editorial: Septiembre 2026 | Revisión jurídica: Dr. Luciano Daniel Sassone (CPACF T° 147 F° 286) | Legislación Argentina Vigente
Ni el fallecimiento del inquilino ni el del propietario terminan el contrato de alquiler: salvo pacto en contrario, pasa a los herederos de quien murió (art. 1189 del Código Civil y Comercial).
Si el inmueble es una vivienda, quien convivía con el inquilino puede seguir en las mismas condiciones hasta el vencimiento, con prioridad sobre los herederos (art. 1190).
El fallecimiento del inquilino en lenguaje claro y sin vueltas
La locación se transmite por causa de muerte, del lado del inquilino y del lado del dueño, salvo que el contrato haya pactado otra cosa (art. 1189).
En una vivienda, quien vivía con el inquilino y recibió trato familiar el último año puede continuar el contrato antes que los herederos (art. 1190).
Los herederos responden por lo que debía el inquilino, pero sólo hasta el valor de lo que heredan (art. 2317).
Cuando alguien muere, el contrato de alquiler suele ser uno de los primeros problemas: la familia no sabe si tiene que devolver el departamento, el dueño no sabe a quién reclamar y, del otro lado, el inquilino de un propietario fallecido no sabe a quién pagarle.
El Código Civil y Comercial responde las tres preguntas, y la regla de partida es la misma para todas: el contrato no se corta. Lo que cambia es quién ocupa el lugar de quien murió.
Qué pasa con el contrato tras el fallecimiento del inquilino
La respuesta depende de quién vivía en el inmueble y de qué quieran hacer los herederos.
| Situación | Qué pasa con el contrato | Fuente |
|---|---|---|
| Alguien vivía con el inquilino y quiere quedarse | Puede continuarlo en las mismas condiciones hasta el vencimiento, si acredita el trato familiar del último año | Art. 1190 |
| El inquilino vivía solo y los herederos quieren seguir | El contrato pasa a los herederos, con sus derechos y obligaciones | Art. 1189 |
| Los herederos no quieren seguir | Pueden resolverlo anticipadamente, como podía hacerlo el inquilino | Art. 1221 |
| El contrato pactó que termina con la muerte | Rige lo pactado: la transmisión admite pacto en contrario | Art. 1189 |
Artículos del Código Civil y Comercial.
Si el plazo ya había vencido y el inquilino seguía en el inmueble, no hay un contrato nuevo: la locación continúa en los mismos términos hasta que alguna de las partes la dé por concluida con una comunicación fehaciente (art. 1218). Tras el fallecimiento del inquilino, esa comunicación la puede enviar el propietario, o los herederos si prefieren devolver el inmueble.
Contratos anteriores a diciembre de 2023
Las reglas de plazos y de resolución anticipada fueron modificadas por el DNU 70/2023. Si el contrato se firmó antes, conviene revisar qué régimen le corresponde antes de avisar la rescisión.
Los primeros trámites después de una muerte, en primeros pasos cuando fallece un familiar.
Quién puede quedarse en la vivienda: el continuador de la locación
El artículo 1190 protege a quien vivía con el inquilino sin ser necesariamente su heredero: la pareja conviviente, un hijo de crianza, un familiar que lo cuidaba. Para usar ese derecho se tienen que dar cuatro condiciones.
- Que el inmueble, o la parte alquilada, esté destinado a vivienda.
- Que la persona habite en él.
- Que acredite haber recibido del inquilino ostensible trato familiar durante el año previo al fallecimiento.
- Que continúe en las mismas condiciones pactadas y sólo hasta el vencimiento del contrato.
Si se cumplen, el derecho del continuador prevalece sobre el del heredero del inquilino. El heredero no puede reclamar el departamento para sí mientras el continuador lo ocupe dentro del plazo.
El «ostensible trato familiar» se prueba con hechos: que vivían juntos, que los vecinos los conocían como familia, que se hacían cargo el uno del otro. Conviene reunir esa prueba antes de que el dueño la discuta. La pareja conviviente, además, tiene otros derechos: herencia del conviviente.
Deudas, depósito y garante tras el fallecimiento del inquilino
| Tema | Qué dice el Código |
|---|---|
| Alquileres y expensas adeudados | Son deudas de la herencia: los herederos responden sólo hasta el valor de lo que reciben (art. 2317) |
| Depósito en garantía | Se devuelve al terminar la locación, en la forma pactada (art. 1196); ese crédito integra la herencia |
| Garante | La muerte del inquilino no está entre las causas especiales de extinción de la fianza (art. 1596); sus obligaciones cesan al vencer el plazo (art. 1225) |
| Muebles y pertenencias | Son parte de la herencia: el dueño no puede disponer de ellos por su cuenta |
Si el dueño reclama y nadie inició la sucesión, puede presentarse en ella como acreedor, igual que cualquier otro que tenga un crédito contra el fallecido (art. 2356). Más en sucesión con deudas.
Un heredero que no quiere hacerse cargo de nada tiene otra opción: renunciar a la herencia entera, que no se puede hacer por partes (art. 2287). Cuándo conviene, en aceptar o renunciar la herencia.
Si el inquilino vivía solo: cómo entregar el departamento sin aceptar la herencia
Muchas familias quieren devolver el departamento cuánto antes, pero temen que cualquier gesto las convierta en herederas de deudas. El Código enumera actos que se pueden hacer sin que eso implique aceptar la herencia (art. 2296):
- Actos conservatorios o de administración provisional hechos en interés de la sucesión, como cuidar que el inmueble no quede abandonado.
- Pagar gastos funerarios, impuestos adeudados, alquileres y otras deudas urgentes.
- Repartir ropa, documentos personales y recuerdos de familia, con el acuerdo de todos los herederos.
Cualquiera de los herederos puede tomar las medidas necesarias para conservar los bienes, y pedirles a los demás que contribuyan a los gastos (art. 2324). No hace falta esperar a que todos se pongan de acuerdo para evitar que el departamento se deteriore.
- Avisar al propietarioPor un medio fehaciente, informando el fallecimiento y quiénes son los familiares a cargo.
- Inventariar lo que hay adentroCon fotos y, si se puede, con testigos: son bienes de la herencia.
- Devolver con constanciasAl terminar el contrato se restituye el inmueble en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal, junto con los comprobantes de los pagos de servicios (art. 1210).
- Firmar la entrega de llavesCon fecha y estado del inmueble: es la prueba de cuándo terminó la ocupación.
Si lo alquilado era un local o una oficina
El continuador del artículo 1190 sólo existe para inmuebles destinados a vivienda. Si el fallecido alquilaba un local para su comercio, el contrato pasa a sus herederos por la regla general del artículo 1189, y la pregunta práctica es otra: si alguien va a seguir con el negocio.
Si la familia continúa la actividad, el contrato sostiene el lugar donde funciona. Si no, los herederos pueden resolverlo como lo habría hecho el inquilino. Cómo se hereda un negocio, en sucesión de empresas y negocios familiares.
Una inquilina alquila un departamento con contrato hasta 2027 y vive con su hermano, que la cuida desde hace años. Si ella muere en 2026, el hermano puede seguir en el departamento hasta 2027 pagando lo mismo, aunque los herederos sean sus hijos, que viven en otra ciudad. Si en cambio vivía sola, el contrato pasa a sus hijos, que pueden seguirlo o resolverlo, y responden por lo que ella debía sólo hasta lo que reciban de la herencia.
Si el que muere es el propietario
Para el inquilino, la muerte del dueño no cambia el contrato. La locación se transmite a los herederos del propietario y subsiste durante el tiempo convenido, aunque el inmueble se venda (art. 1189).
- Seguir pagandoEl alquiler se sigue debiendo en las mismas condiciones. Dejar de pagar habilita el reclamo, previa intimación de al menos diez días (art. 1222).
- Saber a quién pagarA los herederos o al administrador que designen (art. 2346). Conviene pedir que acrediten su carácter, por ejemplo con la declaratoria o el nombramiento.
- Si hay dudas, consignarSi no se sabe con certeza quién es el acreedor, el pago por consignación permite depositar el alquiler a la orden del juez y quedar cubierto (arts. 904 y 906).
- Guardar los comprobantesCada pago tiene que quedar documentado, porque la herencia puede tardar en repartirse.
Si los herederos venden el inmueble durante la sucesión, el comprador tiene que respetar el contrato hasta su vencimiento. Cómo se hace esa venta, en guía para vender un inmueble heredado.
Del lado de los herederos del dueño: administración de la herencia y cobro de alquileres.
Marco normativo
- Transmisión por causa de muerte y venta del inmueble: art. 1189 del Código Civil y Comercial.
- Continuador de la locación: art. 1190.
- Depósito, resolución anticipada y desalojo: arts. 1196, 1221 y 1222, según el texto del DNU 70/2023.
- Fianza: arts. 1596 y 1225.
- Pago por consignación: arts. 904 y 906.
- Deudas de la herencia y acreedores: arts. 2317 y 2356.
Texto oficial en InfoLEG: Código Civil y Comercial de la Nación.
Errores frecuentes con un alquiler y una muerte
Murió el inquilino, así que el contrato terminóSe transmite a los herederos, salvo pacto en contrario (art. 1189).
No es heredero, así que se tiene que irSi acredita el trato familiar del último año, puede seguir hasta el vencimiento (art. 1190).
Saco las cosas y cambio la cerraduraLas pertenencias son de la herencia; se resuelve con los herederos o en la sucesión.
Si pago la deuda, quedó como heredero de todoPagar alquileres y otras deudas urgentes no implica aceptar la herencia (art. 2296).
Todos saben que vivíamos juntosEl trato familiar del último año hay que acreditarlo si el dueño lo discute (art. 1190).
No sé a quién pagarle, así que no pagoSi hay dudas sobre el acreedor, se consigna (art. 904).
Preguntas frecuentes sobre el fallecimiento del inquilino o del dueño
¿El contrato de alquiler se termina con el fallecimiento del inquilino?
No. Salvo que el contrato diga otra cosa, la locación se transmite a los herederos por causa de muerte (art. 1189 del Código Civil y Comercial).
¿Quién vivía con el inquilino puede quedarse?
Sí, si el inmueble es vivienda y acredita haber recibido del inquilino ostensible trato familiar durante el año previo. Continúa en las mismas condiciones hasta el vencimiento, con prioridad sobre el heredero (art. 1190).
¿Los herederos tienen que pagar los alquileres adeudados?
Sí, pero sólo hasta el valor de los bienes que reciben de la herencia (art. 2317).
¿Los herederos pueden terminar el contrato antes?
Pueden resolverlo como podía hacerlo el inquilino, en las condiciones del contrato y del artículo 1221.
¿El garante sigue obligado?
La muerte del inquilino no figura entre las causas especiales de extinción de la fianza (art. 1596). En la locación, las obligaciones del fiador cesan al vencer el plazo, salvo la de restituir el inmueble (art. 1225).
¿Qué pasa si el contrato ya estaba vencido cuando murió el inquilino?
Si seguía ocupando el inmueble, la locación continuaba en los mismos términos hasta que alguna de las partes la diera por concluida con una comunicación fehaciente (art. 1218). Esa comunicación la pueden hacer el dueño o los herederos.
¿Retirar las cosas del departamento implica aceptar la herencia?
No, si es un acto de conservación hecho en interés de la sucesión, o si se reparten ropa, documentos y recuerdos con el acuerdo de todos los herederos (art. 2296).
¿Si muere el dueño, me pueden desalojar?
No por esa razón: el contrato se transmite a sus herederos y sigue hasta el vencimiento, aunque vendan el inmueble (art. 1189).
¿A quién le pago el alquiler si murió el dueño?
A los herederos o al administrador de la herencia. Si no se sabe con certeza a quién, se puede consignar judicialmente (arts. 904 y 906).
Cada contrato tiene su propia redacción, y una cláusula sobre la muerte de las partes puede cambiar todo lo anterior. Si murió el inquilino o el dueño, lo primero es leer el contrato completo y ver si hace falta abrir la sucesión: cuándo es obligatoria.
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Cuando la casa heredada está ocupada por alguien que no es heredero
Si quien vive en el inmueble no es heredero, lo que corresponde depende de su título: inquilino que no paga, casa prestada, pareja del fallecido o intruso. Está explicado en casa heredada ocupada por un inquilino, un intruso o un familiar.