En un divorcio, ¿quién se queda con la casa?
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 443 a 445, 456, 464 a 468, 489 a 491 y 496 a 499
En un divorcio nadie se queda con la casa de manera automática. Hay que contestar dos preguntas distintas: de quién es la casa y quién va a vivir en ella. Si es ganancial, se divide por partes iguales; y el uso puede atribuirse a uno de los dos aunque la casa sea propia del otro (Código Civil y Comercial, arts. 443 y 498).
Que haya hijos, que la casa esté a nombre de uno solo o que tenga hipoteca cambia cada una de esas respuestas, pero no las mezcla.
Quién se queda con la casa, en lenguaje claro y sin vueltas
La pregunta viene siempre junta, pero la ley la parte en dos. Una cosa es la propiedad: a quién pertenece la casa y cuánto le toca a cada uno. Otra es el uso: quién sigue viviendo ahí después de la separación.
Se puede ser dueño de la mitad y no vivir en la casa. Y se puede vivir en una casa que es entera del otro. Por eso conviene ordenar el caso en cuatro pasos.
- Cuándo y con qué se compróDefine si la casa es propia de uno o ganancial. Arts. 464 y 465.
- Cómo se reparte la propiedadLo ganancial se divide por partes iguales, sin importar quién aportó más. Art. 498.
- Quién la usa mientras tantoCualquiera de los dos puede pedir que se le atribuya el uso de la vivienda familiar. Art. 443.
- Cómo se terminaCon un convenio entre los dos o, si no hay acuerdo, con la partición. Arts. 439 y 496.
Irse de la casa no hace perder la parte, y quedarse no la agranda. La propiedad se define por cómo se compró, no por quién duerme ahí.
El recorrido completo del divorcio está en la guía del divorcio en Argentina.
De quién es la casa: ganancial o propia
El Código separa los bienes de un matrimonio en dos grupos. La casa cae en uno u otro según cuándo y con qué se adquirió, no según a nombre de quién figura.
| Cómo se adquirió la casa | Qué es | Qué pasa en el divorcio | Artículo |
|---|---|---|---|
| Se compró durante el matrimonio | Ganancial | Se divide por partes iguales | 465, inc. a, y 498 |
| Ya era de uno antes de casarse | Propia | Queda para su dueño | 464, inc. a |
| La recibió uno por herencia o donación | Propia | Queda para quien la recibió | 464, inc. b |
| Se compró durante el matrimonio con dinero propio de uno | Propia | Queda para quien invirtió, con recompensa a la comunidad si ésta puso un saldo | 464, inc. c |
| La recibieron los dos juntos por herencia o donación | Propia de cada uno, por mitades | Cada uno conserva su mitad | 464, inc. b |
Casa a nombre de uno solo: quién se queda con la casa
Que la escritura esté a nombre de uno no la convierte en propia. Son gananciales los bienes adquiridos a título oneroso durante la comunidad «por uno u otro de los cónyuges, o por ambos en conjunto» (art. 465, inc. a).
Además hay una presunción: salvo prueba en contrario, se consideran gananciales todos los bienes existentes al momento de extinguirse la comunidad (art. 466). Quien sostiene que la casa es propia tiene que probarlo.
Divorcio y casa a nombre de los dos
Si se compró durante el matrimonio es ganancial y se reparte por mitades, igual que si figurara uno solo. Si la recibieron juntos por herencia o donación, es propia de cada uno por mitades (art. 464, inc. b).
Para clasificar el resto de los bienes, bienes propios y gananciales: qué entra en el divorcio.
Casa comprada antes del matrimonio: ¿se divide en el divorcio?
La casa que uno de los dos ya tenía al casarse es un bien propio (art. 464, inc. a). En el divorcio no se divide: queda para su dueño.
Lo que sí puede dividirse es lo que el matrimonio puso en ella. El Código lo resuelve con las recompensas, que son cuentas entre cada cónyuge y la comunidad.
| Situación | Qué dice el Código | Artículo |
|---|---|---|
| La casa era de uno y las cuotas se siguieron pagando de casados | La deuda contraída para adquirir un bien propio es personal; si se pagó con fondos gananciales, ese cónyuge debe recompensa a la comunidad | 490, inc. c, y 468 |
| Se amplió o se mejoró con dinero del matrimonio | El cónyuge debe recompensa a la comunidad si se benefició en detrimento del haber común | 491 |
| Se vendió y con ese dinero se compró otra | La nueva es propia por reinversión; si la comunidad puso un saldo, hay recompensa | 464, inc. c |
| El saldo que puso la comunidad es mayor que el aporte propio | La nueva casa es ganancial, con recompensa al cónyuge que aportó lo propio | 464, inc. c |
El dato que conviene dejar escrito al comprar
Para que el carácter propio de un inmueble comprado durante el matrimonio por reinversión sea oponible a terceros, tiene que constar en el acto de adquisición, con el origen del dinero y la conformidad del otro cónyuge. Si se omitió, se puede pedir una declaración judicial (art. 466).
Aunque la casa sea propia, el otro cónyuge puede pedir que se le atribuya el uso si era la vivienda familiar. Es el punto siguiente.
Quién sigue viviendo en la casa después del divorcio
Cualquiera de los cónyuges puede pedir la atribución de la vivienda familiar, sea el inmueble propio de cualquiera de los dos o ganancial (art. 443). Es un derecho de uso, no de propiedad, y lo decide el juez.
| Pauta que mira el juez | Qué significa |
|---|---|
| A quién se atribuye el cuidado de los hijos | Pesa a favor de quien queda a cargo de ellos |
| Quién está en situación económica más desventajosa | Para proveerse de una vivienda por sus propios medios |
| El estado de salud y la edad de los cónyuges | Se compara la situación de cada uno |
| Los intereses de otras personas del grupo familiar | Quienes viven en la casa además de la pareja |
El juez fija también el plazo. Y, si alguno lo pide, puede ordenar tres cosas más (art. 444):
- Una renta compensatoria por el uso, a favor del cónyuge que no se queda en la casa.
- Que el inmueble no se venda sin el acuerdo expreso de los dos.
- Que el inmueble ganancial, o propio en condominio, no se parta ni se liquide.
Esa decisión vale frente a terceros desde que se inscribe en el registro (art. 444).
Cuándo termina el derecho a quedarse
Cesa por el cumplimiento del plazo fijado, por el cambio de las circunstancias que se tuvieron en cuenta, o por las mismas causas de indignidad previstas en materia sucesoria (art. 445).
Si la casa es alquilada
El cónyuge que no firmó el contrato tiene derecho a continuar en la locación hasta su vencimiento, y se mantienen el obligado al pago y las garantías originales (art. 444).
La protección de la vivienda frente a deudas es otro tema: está en vivienda familiar: artículo 244.
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Con estos datos revisamos tu caso.
- Cuándo se compró la casa y a nombre de quién está.
- Con qué dinero se pagó y si tiene hipoteca.
- Quién vive hoy en ella y si hay hijos menores.
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Divorcio con hijos: quién se queda con la casa
Tener hijos no cambia de quién es la casa. Cambia quién puede quedarse a vivir en ella: la primera pauta que el Código le da al juez es a quién se atribuye el cuidado de los hijos (art. 443, inc. a).
| Lo que se suele creer | Lo que dice el Código | Artículo |
|---|---|---|
| «La casa pasa a ser de quien se queda con los chicos» | Se atribuye el uso, por un plazo. La propiedad no cambia | 443 |
| «Si la casa es mía, se tienen que ir» | La atribución procede aunque el inmueble sea propio del otro cónyuge | 443 |
| «Mientras viva ahí no me pueden pedir nada» | El juez puede fijar una renta compensatoria a favor del que no la usa | 444 |
| «Es para siempre» | Cesa por el plazo o por el cambio de las circunstancias | 445 |
Con hijos conviene plantear por separado quién vive en la casa y cómo se reparte. Son dos pedidos distintos y cada uno tiene su prueba.
El convenio regulador que se presenta con el divorcio debe tratar la atribución de la vivienda junto con la distribución de los bienes y la responsabilidad parental (art. 439).
Casa hipotecada: quién se queda con la casa y quién paga
La hipoteca no cambia la regla de propiedad: si la casa es ganancial se divide por mitades, con su deuda. Lo que hay que mirar es de quién es la deuda.
| Pregunta | Qué dice el Código | Artículo |
|---|---|---|
| ¿La deuda del crédito es de los dos? | Las obligaciones contraídas durante la comunidad son carga de la comunidad, salvo las personales | 489, inc. a |
| ¿Y si el crédito fue para una casa propia de uno? | Las contraídas para adquirir o mejorar bienes propios son obligaciones personales | 490, inc. c |
| ¿Con qué responde cada uno frente al acreedor? | Con todos sus bienes propios y los gananciales por él adquiridos | 467 |
| Uno siguió pagando las cuotas con dinero propio | La comunidad le debe recompensa a quien solventó con fondos propios deudas de la comunidad | 468 |
| Las cuotas de la casa de uno se pagaron con sueldo de casados | Ese cónyuge debe recompensa a la comunidad | 468 |
Esas cuentas se hacen al liquidar. Mientras tanto, quién sigue pagando las cuotas y quién vive en la casa puede acordarse en el convenio regulador (art. 439).
Los pasos de esa cuenta están en liquidación de la sociedad conyugal.
Mi ex no quiere vender la casa: qué se puede hacer
Después del divorcio, la casa ganancial queda en indivisión hasta que se reparte. Ninguno está obligado a seguir así para siempre.
| Herramienta | Qué permite | Artículo |
|---|---|---|
| Pedir la partición | Disuelta la comunidad, la partición puede solicitarse en todo tiempo | 496 |
| Acordar el reparto | Si los dos son plenamente capaces, se aplica el convenio que acuerden libremente | 498 |
| Pedir la atribución preferencial | Quien ocupaba la vivienda al extinguirse la comunidad puede pedir que se le adjudique, pagando en dinero la diferencia | 499 |
| Oponerse a un acto del otro | Cada uno debe informar con antelación los actos que excedan la administración ordinaria, y el otro puede oponerse | 482 |
La partición se hace con las formas de la partición de las herencias (art. 500). Y si el juez dispuso, al atribuir el uso, que la casa no se parta ni se liquide, esa orden frena la venta mientras dure (art. 444).
Antes de la sentencia: nadie puede vender solo
Durante el matrimonio, ninguno puede disponer de los derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento del otro, aunque sea un bien propio (art. 456). Y para enajenar o gravar un inmueble ganancial hace falta el asentimiento del cónyuge que no figura como titular (art. 470).
Desde cuándo se cuenta lo que es de los dos
La comunidad se extingue con efecto retroactivo al día de la notificación de la demanda o de la petición conjunta; o al día de la separación de hecho, si la hubo antes (art. 480). Lo que cada uno compra después ya no es ganancial.
Si además hay una empresa, divorcios para empresarios; y si sospechás que faltan bienes, bienes ocultos en el divorcio.
Si no estaban casados: quién se queda con la casa al separarse
Entre convivientes no hay gananciales: la casa es de quien la compró, o de los dos en la proporción en que figure. Lo que sí existe es la atribución del uso del inmueble que fue sede de la unión.
Puede pedirla quien tiene a su cargo hijos menores, con capacidad restringida o con discapacidad, o quien acredita extrema necesidad de vivienda. El plazo no puede exceder de dos años desde el cese de la convivencia (art. 526).
El régimen completo, en unión convivencial y pactos de convivencia.
Cuándo conviene consultar
Antes de irte de la casa, antes de firmar un convenio y antes de aceptar que «la casa es de él» o «es de ella» porque así dice la escritura. Las tres decisiones se pueden revisar con los papeles de la compra a la vista.
En el estudio llevamos divorcios con división de bienes en la Ciudad de Buenos Aires y en toda la Provincia. La consulta es online: nos contás cuándo se compró la casa, a nombre de quién está y quién vive hoy en ella.
El servicio está en abogados para división de bienes; y cuánto cuesta el trámite, en cuánto sale un divorcio.
Cinco errores al discutir por la casa en un divorcio
Lo comprado durante el matrimonio por cualquiera de los dos es ganancial.Art. 465, inc. a.
La propiedad no depende de quién vive en la casa.Arts. 465 y 498.
Lo ganancial se divide por partes iguales, sin considerar la contribución de cada uno.Art. 498.
Si las cuotas o las mejoras se pagaron con fondos gananciales, hay recompensa.Arts. 468 y 491.
Se atribuye el uso por un plazo, no la propiedad.Arts. 443 y 445.
Otra cuenta distinta es la compensación económica, que no depende de cómo se reparta la vivienda.
Marco normativo
| Norma | Contenido |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, arts. 439 y 443 a 445 | Convenio regulador; atribución del uso de la vivienda familiar, efectos y cese |
| Código Civil y Comercial, arts. 456 y 470 | Asentimiento para disponer de la vivienda familiar y de los gananciales registrables |
| Código Civil y Comercial, arts. 464 a 466 | Bienes propios, bienes gananciales y prueba de su carácter |
| Código Civil y Comercial, arts. 467, 468 y 489 a 491 | Deudas de los cónyuges, cargas de la comunidad y recompensas |
| Código Civil y Comercial, arts. 480 y 482 | Momento de la extinción de la comunidad e indivisión postcomunitaria |
| Código Civil y Comercial, arts. 496 a 500 | Partición de la comunidad, división por mitades y atribución preferencial |
| Código Civil y Comercial, art. 526 | Atribución del uso de la vivienda entre convivientes |
Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre quién se queda con la casa
En un divorcio, ¿quién se queda con la casa en Argentina?
Depende de dos cosas distintas. Si la casa es ganancial, la propiedad se divide por partes iguales (Código Civil y Comercial, art. 498). Y el uso puede atribuirse a uno de los cónyuges, sea la casa propia o ganancial, según las pautas del artículo 443.
Si la casa está a nombre de mi marido, ¿me corresponde algo?
Sí, si se compró durante el matrimonio: es ganancial aunque figure uno solo como titular (art. 465, inc. a), y se divide por mitades (art. 498).
La casa la compré antes de casarme, ¿se divide?
No: es un bien propio (art. 464, inc. a). Pero si las cuotas o las mejoras se pagaron con fondos gananciales, debés recompensa a la comunidad (arts. 468 y 491).
Con hijos, ¿quién se queda con la casa?
El cuidado de los hijos es la primera pauta para atribuir el uso de la vivienda (art. 443, inc. a). Es un derecho de uso por el plazo que fije el juez; la propiedad no cambia.
¿Quién paga la hipoteca después del divorcio?
Si la deuda se contrajo durante la comunidad y no es personal, es carga de la comunidad (art. 489). Quien la paga con fondos propios tiene derecho a recompensa (art. 468). Cómo se sigue pagando puede acordarse en el convenio regulador.
Mi ex no quiere vender la casa, ¿qué hago?
Disuelta la comunidad, la partición puede pedirse en todo tiempo (art. 496). También se puede pedir la atribución preferencial de la vivienda pagando la diferencia en dinero (art. 499).
¿Me pueden cobrar un alquiler por quedarme en la casa?
El juez puede fijar una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del cónyuge a quien no se atribuye la vivienda (art. 444).
Contanos cuándo se compró la casa, a nombre de quién está y quién vive hoy en ella. Consulta online, en CABA y Provincia de Buenos Aires.
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