División de condominio: qué hacer si un copropietario no quiere vender
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 1983, 1989, 1990, 1996 y 1997
Si un copropietario no quiere vender, no quedás atado: todo condómino puede pedir la división de condominio en cualquier tiempo, y esa acción no prescribe. Nadie puede obligarlo a firmar la venta, pero un juez puede ordenar la partición aunque él se oponga (Código Civil y Comercial, arts. 1990 y 1997).
Vale para hermanos, socios, amigos y ex parejas que figuran juntos en la escritura.
La división de condominio, en lenguaje claro y sin vueltas
Hay condominio cuando una cosa pertenece en común a varias personas y a cada una le corresponde una parte indivisa (art. 1983). No sos dueño de una habitación ni de medio terreno: sos dueño de un porcentaje del todo.
De esa definición salen las cuatro reglas que ordenan cualquier conflicto:
- Las partes se presumen igualesSalvo que la ley o el título digan otra proporción. Art. 1983.
- Tu parte es tuyaPodés venderla o gravarla sin pedirle permiso a nadie. Art. 1989.
- La cosa entera es de todosPara vender el inmueble completo hace falta la conformidad de todos los condóminos. Art. 1990.
- Nadie queda atadoCualquiera puede pedir la partición en cualquier tiempo. Art. 1997.
El otro no puede venderla sin vos, y vos no podés venderla sin él. Lo que sí podés es pedirle a un juez que ponga fin a la copropiedad.
Qué puede hacer cada condómino mientras dura el condominio
Antes de llegar a la división conviene saber qué está permitido y qué no. El Código distingue con precisión qué exige acuerdo y qué no.
| Acto | ¿Puede hacerlo solo? | Artículo |
|---|---|---|
| Usar la cosa | Sí, sin alterar su destino ni impedir que los demás la usen | 1986 |
| Vender o hipotecar su parte indivisa | Sí, sin el asentimiento de los demás | 1989 |
| Vender o hipotecar el inmueble entero | No: hace falta la conformidad de todos | 1990 |
| Hacer mejoras necesarias | Sí, sin acuerdo | 1990 |
| Hacer mejoras útiles | Sí, a su costa y dentro de los límites del uso común | 1990 |
| Decidir cómo se administra | No: lo resuelve la mayoría absoluta, computada según el valor de las partes | 1993 y 1994 |
| Cobrar los alquileres | Los frutos se dividen en proporción al interés de cada uno | 1995 |
Los acreedores de un condómino pueden embargar y ejecutar su parte indivisa sin esperar la partición (art. 1989). Es un riesgo que comparten todos: un tercero puede terminar siendo copropietario.
Cómo se hace la división de condominio
El Código remite a las reglas de la división de la herencia, en lo que sean compatibles (art. 1996). Eso da tres caminos.
| Camino | Cuándo corresponde | Artículo |
|---|---|---|
| Partición privada | Si todos están presentes, son plenamente capaces y se ponen de acuerdo, pueden dividir como resuelvan por unanimidad | 2369 |
| Partición judicial | Si no hay acuerdo, o si hay copartícipes incapaces o ausentes | 2371 |
| Adquisición por uno de ellos | También es partición que un condómino se quede con toda la cosa | 1998 |
¿Se divide la cosa o se vende?
La regla es la división en especie: si el bien puede dividirse y adjudicarse, ninguno puede exigir la venta. Si no puede dividirse, se vende y se reparte el dinero (art. 2374).
Un departamento o una casa en un lote único son, en los hechos, cosas que no se parten al medio. En esos casos las salidas son dos: la adjudicación a uno de los dueños o la venta.
Quedarse con la propiedad
Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitación del bien para que se le adjudique por un valor superior al del avalúo, si los demás no superan su oferta (art. 2372). El que quiere conservarla tiene, así, una vía que no depende de la voluntad del otro.
División de condominio cuando uno solo vive en la propiedad
Uno ocupa; el otro paga impuestos y no usa nada. El Código resuelve esa situación con una regla que conviene leer despacio.
El uso y goce excluyente de toda la cosa no da derecho a indemnización a los demás, sino a partir de la oposición fehaciente, y sólo en beneficio de quien se opuso (art. 1988).
| Qué significa | Consecuencia práctica |
|---|---|
| No se debe nada por el tiempo anterior al reclamo | Los años en que nadie protestó no generan una deuda |
| El reclamo tiene que ser fehaciente | Una carta documento deja constancia de la fecha |
| Sólo beneficia a quien reclamó | Si son tres dueños y reclama uno, cobra uno |
Los condóminos también pueden pactar otra cosa: un uso alternado, o que cada uno use en exclusiva una parte determinada (art. 1987).
La misma lógica, entre herederos, está en canon locativo del heredero que ocupa.
Contanos quién vive en la propiedad y desde cuándo. Consulta online.
Mi ex no quiere vender la casa: ¿es división de condominio?
Depende de cómo llegaron a ser dueños los dos. No es lo mismo haber comprado juntos sin casarse que haber comprado durante el matrimonio.
| Situación | Qué régimen se aplica | Dónde seguir |
|---|---|---|
| Compraron juntos sin estar casados y figuran los dos en la escritura | Es un condominio: cualquiera puede pedir la partición (art. 1997) | Esta página |
| Compraron durante el matrimonio | Es un bien ganancial: primero se liquida la comunidad | División de bienes |
| Hay hijos que viven en la casa | El juez puede atribuir el uso de la vivienda y disponer que el inmueble no sea partido ni liquidado (art. 444) | Quién se queda con la casa |
| Heredaron juntos | Rigen las reglas de la partición hereditaria | Un heredero no quiere vender |
En los cuatro casos la conclusión de fondo es la misma: nadie está obligado a seguir siendo copropietario para siempre. Cambia el juez que interviene y el trámite previo.
Antes de la división de condominio: vender o comprar una parte
El juicio no es la única salida. Como cada uno es dueño de su parte indivisa, hay dos operaciones que no necesitan al juez.
| Operación | Qué exige | Artículo |
|---|---|---|
| Venderle tu parte al otro condómino | Sólo el acuerdo entre los dos. Si queda como único dueño, eso ya es una partición | 1998 |
| Comprarle su parte | Lo mismo, al revés | 1998 |
| Vender tu parte a un tercero | No requiere el asentimiento del otro. El comprador pasa a ser condómino en tu lugar | 1989 |
La tercera opción existe en la ley, pero en los hechos tiene un límite: quien compra una parte indivisa compra también el conflicto. Por eso el primer paso razonable es una oferta de compra o de venta entre los mismos dueños, con un valor de tasación a la vista.
Si esa oferta se hace por carta documento, sirve además como prueba de que se intentó un acuerdo antes de demandar.
Cómo se instrumenta la compra de una parte, en comprar la parte de los otros.
Cuándo no se puede pedir la división de condominio
El derecho a partir es la regla, pero tiene excepciones previstas en el propio Código.
| Límite | Qué dice | Artículo |
|---|---|---|
| Pacto de indivisión | Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años | 2000 |
| Partición nociva | El juez puede postergarla hasta cinco años, renovables una vez, si es gravemente perjudicial | 2001 |
| Renuncia | No se puede renunciar a pedir la partición por tiempo indeterminado | 1999 |
| Partición anticipada | Aun con indivisión pactada, el juez puede autorizarla si hay circunstancias graves | 2002 |
| Frente a terceros | Las cláusulas de indivisión sólo valen si están inscriptas en el registro de la propiedad | 2003 |
Fuera de esos supuestos, la acción puede iniciarse en cualquier momento y no se pierde por el paso de los años (art. 1997).
Quién paga los gastos mientras tanto
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación y las mejoras necesarias, en proporción a su parte (art. 1991).
| Pregunta | Respuesta del Código | Artículo |
|---|---|---|
| Pagué de más, ¿me lo devuelven? | Sí: los demás deben reembolsar lo pagado en exceso con relación a sus partes | 1991 |
| ¿Con intereses? | Sí, desde la fecha del pago | 1991 |
| ¿Puedo librarme renunciando a mi parte? | No: la renuncia no libera de esas obligaciones | 1991 |
| ¿Y los alquileres? | Se dividen en proporción al interés de cada uno | 1995 |
Conviene guardar cada comprobante de impuestos, expensas y arreglos. En la división se hace la cuenta de quién puso qué.
La división de condominio, paso a paso
El recorrido es parecido en la Ciudad y en la Provincia.
- 1Título y estado del inmuebleSe revisa la escritura: quiénes son dueños, en qué proporción y si hay un pacto de indivisión inscripto.
- 2IntimaciónUna carta documento que proponga la venta o la compra de la parte, y que reclame por el uso exclusivo si lo hay.
- 3Mediación previaObligatoria y con asistencia letrada: Ley 26.589 en la Ciudad, Ley 13.951 en la Provincia.
- 4Demanda de divisiónSi no hubo acuerdo.
- 5TasaciónSe fija el valor del bien.
- 6Adjudicación o ventaA uno de los condóminos, compensando al resto, o a un tercero, repartiendo el precio.
La etapa previa, en mediación obligatoria. Los tiempos, en cuánto tarda un juicio civil. Quién paga, en costas del juicio y cuánto cobra un abogado.
Cuándo conviene consultar
Cuando el otro dueño no contesta, cuando uno solo usa la propiedad, cuando hay una oferta de compra y falta una firma, o cuando querés quedarte con el inmueble y no sabés cómo comprar la otra parte.
La consulta es online: nos contás quiénes figuran en la escritura, quién usa la propiedad y qué quiere cada uno, y te decimos qué vía corresponde.
Errores frecuentes en una división de condominio
Se puede pedir la partición judicial.Art. 1997.
La indemnización corre desde la oposición fehaciente.Art. 1988.
La mayoría resuelve la administración, no la venta de la cosa.Arts. 1990 y 1994.
La parte indivisa se puede vender sin asentimiento.Art. 1989.
La renuncia no libera de los gastos.Art. 1991.
Marco normativo
| Norma | Contenido |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, arts. 1983 a 1989 | Concepto, uso y goce, facultades sobre la parte indivisa |
| Código Civil y Comercial, arts. 1990 a 1995 | Disposición, mejoras, gastos, administración y frutos |
| Código Civil y Comercial, arts. 1996 a 1998 | Partición del condominio |
| Código Civil y Comercial, arts. 1999 a 2003 | Indivisión temporaria |
| Código Civil y Comercial, arts. 2369, 2371, 2372 y 2374 | Reglas de la partición hereditaria aplicables |
| Código Civil y Comercial, art. 444 | Atribución de la vivienda familiar |
| Ley 26.589 y Ley 13.951 | Mediación previa |
Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre la división de condominio
¿Qué pasa si un copropietario no quiere vender?
Los demás no pueden vender el inmueble entero sin su conformidad (Código Civil y Comercial, art. 1990), pero cualquiera puede pedir la partición en cualquier tiempo (art. 1997).
¿La acción de división de condominio prescribe?
No. El artículo 1997 dice que la acción es imprescriptible.
¿Puedo vender mi parte sin el permiso del otro dueño?
Sí. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes (art. 1989).
¿El que vive en la propiedad tiene que pagar un alquiler?
El uso excluyente da derecho a indemnización sólo a partir de la oposición fehaciente y en beneficio de quien se opuso (art. 1988).
¿Quién paga los impuestos y los arreglos?
Cada condómino, en proporción a su parte. Quien pagó de más puede pedir el reembolso con intereses desde la fecha del pago (art. 1991).
¿Se puede pactar no dividir?
Sí, por un plazo que no exceda de diez años (art. 2000). No se puede renunciar a la partición por tiempo indeterminado (art. 1999).
Mi ex no quiere vender la casa, ¿qué hago?
Si compraron juntos sin casarse, es un condominio y se puede pedir la partición (art. 1997). Si la compraron durante el matrimonio, primero se liquida la comunidad de bienes.
Contanos quiénes figuran en la escritura y qué quiere cada uno. Consulta online, en CABA y Provincia de Buenos Aires.
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