Comprar la parte de la casa heredada a los otros herederos
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2302 a 2309, 2369, 2372, 2375, 2377 y 2381
Sí, un heredero puede comprar la parte de los demás y quedarse con la casa. Hay tres caminos: adjudicarse el inmueble en la partición y compensar en dinero a los otros, ganarlo en una licitación entre herederos, o que los demás le cedan sus derechos hereditarios por escritura pública.
En los tres hace falta la declaratoria de herederos y un valor del inmueble que todos acepten o que fije el juzgado.
Comprar la parte en lenguaje claro y sin vueltas
Mientras dura la sucesión nadie es dueño de «su pedazo» de la casa: todos son dueños de toda la herencia, en proporción. Por eso lo que se compra no es una habitación ni un porcentaje de ladrillos, sino que los demás salgan de la herencia o que la casa quede en tu lote al repartir.
El Código Civil y Comercial dice que la indivisión hereditaria sólo cesa con la partición (artículo 2363). Hasta ese momento, cualquier acto de disposición sobre un bien necesita el consentimiento de todos los coherederos (artículo 2325 del mismo Código).
De ahí sale la primera consecuencia práctica: no alcanza con arreglar con un solo hermano. Para que la casa quede a nombre de uno, tienen que intervenir todos los que heredan, y también el cónyuge que sobrevive si el bien era ganancial.
La segunda: el orden importa. Primero se obtiene la declaratoria de herederos, que es lo que el artículo 2337 del Código Civil y Comercial exige para transferir un bien registrable. Después se elige el camino.
Qué es y cómo se pide está en qué es la declaratoria de herederos.
Tres caminos para comprar la parte de los otros herederos
Los tres llegan al mismo resultado, un solo dueño, pero no sirven para las mismas situaciones.
| Camino | Cuándo sirve | Qué exige | Norma del Código Civil y Comercial |
|---|---|---|---|
| Partición con adjudicación y compensación | Hay acuerdo entre todos sobre quién se queda la casa y por cuánto. | Todos presentes y plenamente capaces; pago de la diferencia en dinero. | 2369, 2375 y 2377 |
| Licitación entre herederos | Más de uno quiere el inmueble, o no hay acuerdo sobre el valor. | Pedirla dentro de los treinta días de aprobada la tasación y ofrecer más que el avalúo. | 2372 |
| Cesión de derechos hereditarios | Un heredero quiere salir de toda la herencia y cobrar ahora. | Escritura pública e incorporación al expediente. | 1618 y 2302 a 2307 |
| Atribución preferencial | El heredero o el cónyuge vivía en la casa al momento del fallecimiento. | Pedirla en la partición y pagar el saldo si lo hay. | 2381 |
La atribución preferencial no es un cuarto camino para comprar la parte: es una prioridad que la ley le da a quien vivía en el inmueble, y se hace valer dentro de la partición.
Comprar la parte en la partición: adjudicación con compensación
Es la salida prevista para los bienes que no se pueden dividir. El artículo 2375 del Código Civil y Comercial dice que, si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten, compensándose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.
La hijuela es lo que le toca a cada heredero. Si la casa vale más que la hijuela de quien se la queda, esa diferencia es lo que paga a los demás.
Si todos están de acuerdo
Cuando todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes (artículo 2369 del Código Civil y Comercial). Los códigos procesales lo recogen: el artículo 726 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación permite formular la partición y presentarla al juez para su aprobación, y el artículo 761 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires habla de partición privada en los mismos términos.
Las reglas del saldo
El artículo 2377 del Código Civil y Comercial regula la diferencia en dinero cuando los lotes no pueden ser de igual valor:
| Regla del artículo 2377 | Qué significa para quien se queda la casa |
|---|---|
| El saldo pendiente se garantiza a satisfacción del acreedor | Si no se paga todo en el acto, los demás herederos pueden exigir una garantía. |
| El saldo no puede superar la mitad del valor del lote, excepto en la atribución preferencial | Es un límite para la formación de los lotes por el partidor. |
| Si se dan plazos y el valor del bien cambia apreciablemente, la deuda se ajusta en igual proporción, salvo acuerdo en contrario | Conviene dejar escrito si el saldo queda fijo o sigue el valor del inmueble. |
| Si el bien tiene hipoteca, la deuda queda a cargo del adjudicatario | A la hijuela se imputa sólo la diferencia entre el valor de la casa y el importe de la deuda. |
Sobre el inmueble con deuda hipotecaria hay una página propia: hipoteca en la sucesión.
El efecto: se hereda directo del causante
La partición es declarativa y no traslativa de derechos (artículo 2403 del Código Civil y Comercial). Se juzga que quien recibe la casa sucedió solo e inmediatamente al causante en ese bien, y que los demás no tuvieron derecho alguno sobre él. El concepto completo está en qué es la partición de herencia y la adjudicación.
Licitación: comprar la parte ofreciendo más que la tasación
La licitación es una puja cerrada entre los herederos. Cualquiera de ellos puede pedir que un bien de la herencia se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás no superan su oferta (artículo 2372 del Código Civil y Comercial).
- Se aprueba la tasaciónEl plazo corre desde ahí: la licitación no puede pedirse después de pasados treinta días de esa aprobación.
- Un heredero ofreceTiene que ser un valor superior al del avalúo.
- Los demás pueden mejorar la ofertaSi nadie la supera, el bien se le adjudica al que ofertó.
- El valor ofrecido reemplaza al avalúoEl inmueble se imputa a la hijuela del adquirente por el valor obtenido en la licitación.
Dos o más herederos pueden ofertar juntos. En ese caso el bien se adjudica en copropiedad a los licitantes y se imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno.
El punto débil de este camino es el plazo. Treinta días desde la aprobación de la tasación es poco tiempo, y vencido ese término la licitación ya no puede pedirse.
Comprar la parte por cesión de derechos hereditarios
En la cesión, el heredero que vende no transfiere la casa: transfiere su lugar en la herencia, entero o en una parte indivisa. Quien compra pasa a tener los mismos derechos que le correspondían al cedente (artículo 2304 del Código Civil y Comercial).
Forma y efectos
La cesión de derechos hereditarios debe otorgarse por escritura pública (artículo 1618, inciso a, del Código Civil y Comercial). Y produce efectos en tres momentos distintos, según el artículo 2302 del mismo Código:
| Frente a quién | Desde cuándo vale la cesión |
|---|---|
| Entre quien cede y quien compra | Desde su celebración. |
| Otros herederos, legatarios y acreedores del cedente | Desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio. |
| El deudor de un crédito de la herencia | Desde que se le notifica la cesión. |
Qué garantiza el que cede
Si la cesión es onerosa, el cedente garantiza su calidad de heredero y la parte indivisa que le corresponde. No responde por la evicción ni por los vicios de los bienes de la herencia, excepto pacto en contrario (artículo 2305 del Código Civil y Comercial).
Dicho de otro modo: el que cede asegura que es heredero y en qué proporción, no que la casa esté libre de problemas. Por eso el informe de dominio se pide antes de firmar.
Las deudas siguen a la porción
El cesionario debe reembolsar al cedente lo que éste pague por su parte en las deudas y cargas de la sucesión, hasta la concurrencia del valor de la porción recibida (artículo 2307 del Código Civil y Comercial).
«Te vendo mi parte de la casa» no es lo mismo
Si lo que se cede son derechos sobre un bien determinado y no sobre la herencia, el artículo 2309 del Código Civil y Comercial manda aplicar las reglas del contrato que corresponda, y sujeta su eficacia a que ese bien sea atribuido al cedente en la partición.
La cesión está desarrollada en qué es la cesión de derechos hereditarios y en cesión de derechos y acciones hereditarias por escritura pública.
Cuánto vale la parte de cada heredero
Antes de hablar de precio hay que saber sobre qué se calcula. Son tres pasos.
1. Separar lo que no es herencia
Si la casa era ganancial, la mitad ya es del cónyuge que sobrevive. El artículo 498 del Código Civil y Comercial dice que, cuando la comunidad se extingue por muerte, los herederos reciben su parte sobre la mitad de gananciales que hubiese correspondido al causante.
Entonces, para quedarse con toda la casa, también hay que arreglar con el padre o la madre que vive. El tema está en herencia del cónyuge: gananciales y propios.
2. Fijar el valor del inmueble
La valuación la hace quien designen los copropietarios de la masa si están de acuerdo y son todos plenamente capaces; si no, quien designe el juez. El valor se debe fijar a la época más próxima posible al acto de partición (artículo 2343 del Código Civil y Comercial). Los plazos de esa etapa están en inventario y avalúo en la sucesión.
3. Armar la masa
La masa partible comprende los bienes que existen al tiempo de la partición; se deducen las deudas y se agregan los valores que deben ser colacionados (artículo 2376 del Código Civil y Comercial). Una donación en vida a uno de los hijos puede cambiar cuánto le toca a cada uno: está en acción de colación y reducción.
Tres hijos heredan una casa que era bien propio del padre. A cada uno le corresponde un tercio. El que se la queda paga a los otros dos el valor de sus tercios, tomando la tasación que todos aceptaron o la que aprobó el juzgado.
Los gastos que el inmueble generó durante el trámite también entran en la cuenta. Cómo se reparten está en casa en sucesión: quién paga expensas e impuestos.
Si el que quiere comprar la parte vivía en la casa
El cónyuge sobreviviente o un heredero pueden pedir la atribución preferencial de la propiedad del inmueble que les sirve de habitación, si tenían allí su residencia al tiempo de la muerte, y de los muebles existentes en él (artículo 2381, inciso a, del Código Civil y Comercial).
Esa prioridad tiene un efecto sobre el pago: el límite de la mitad del valor del lote que fija el artículo 2377 para el saldo no rige en la atribución preferencial.
Distinto es el caso del cónyuge, que además tiene un derecho real de habitación propio sobre el último hogar conyugal. Está explicado en derecho de habitación del cónyuge viudo.
Y si un heredero ocupó la casa durante el trámite, los demás pueden reclamar una compensación por ese uso, que también se discute al hacer las cuentas: heredero que ocupa el inmueble heredado.
Cuando no hay acuerdo para comprar la parte
Nadie está obligado a venderle su porción a un coheredero. Pero tampoco nadie está obligado a seguir en la indivisión.
La partición puede ser solicitada en todo tiempo después de aprobados el inventario y el avalúo de los bienes (artículo 2365 del Código Civil y Comercial), y pueden pedirla los copropietarios de la masa indivisa y los cesionarios de sus derechos (artículo 2364).
| Situación | Qué pasa | Norma del Código Civil y Comercial |
|---|---|---|
| Uno no quiere vender su parte ni comprar | La partición debe ser judicial. | 2371, inciso c |
| Hay un heredero menor de edad o con capacidad restringida | La partición debe ser judicial, aunque todos estén de acuerdo. | 2371, inciso a |
| Nadie se adjudica el inmueble ni lo licita | Se vende y se distribuye el producto. | 2374 |
| Dos herederos quieren la casa | Licitación, o adjudicación en copropiedad si ofertan juntos. | 2372 |
El conflicto entre el que quiere vender y el que no está en un heredero no quiere vender, y el trámite judicial en partición judicial forzosa de la herencia. Si hay chicos entre los herederos: herederos menores de edad.
Qué hace falta antes de comprar la parte
- Declaratoria de herederosSin ella no se puede transferir un bien registrable (artículo 2337 del Código Civil y Comercial).
- Informe de dominioMuestra a nombre de quién está la casa y si tiene hipotecas, embargos o inhibiciones.
- Saber si el bien era propio o ganancialDefine si la herencia es toda la casa o la mitad.
- Un valor aceptado por todosPor tasación acordada o por la que apruebe el juzgado.
- Elegir el caminoPartición con compensación, licitación o cesión, según haya o no acuerdo.
- Escritura e inscripciónLos contratos sobre derechos reales en inmuebles se otorgan por escritura pública (artículo 1017 del Código Civil y Comercial), y la partición es oponible a terceros desde su inscripción (artículo 2363).
La lista de papeles está en documentos para la sucesión e informe de dominio, y el recorrido completo para dejar el bien a nombre de quien corresponde, en casa heredada: cómo ponerla a nombre de los herederos.
Cuándo consultar antes de comprar la parte
Antes de entregar dinero a un hermano, antes de firmar un papel privado que diga «te vendo mi parte», y cuando la tasación ya está aprobada y corre el plazo para licitar.
En el estudio tramitamos sucesiones con inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y en toda la Provincia. La consulta es online: nos contás cuántos herederos son, si la casa era de uno o de los dos padres y si hay acuerdo, y te decimos qué camino corresponde.
Errores al comprar la parte de otro heredero
La cesión de derechos hereditarios debe otorgarse por escritura pública, y frente a los demás herederos vale desde que se incorpora al expediente.Código Civil y Comercial, arts. 1618 y 2302.
La cesión sobre un bien determinado depende de que ese bien le sea atribuido al cedente en la partición.Código Civil y Comercial, art. 2309.
Para disponer de un bien de la herencia hace falta el consentimiento de todos.Código Civil y Comercial, art. 2325.
No puede pedirse después de pasados treinta días de la aprobación de la tasación.Código Civil y Comercial, art. 2372.
Si era ganancial, la mitad es del cónyuge que sobrevive y no integra la herencia.Código Civil y Comercial, art. 498.
Marco normativo para comprar la parte de un inmueble heredado
| Norma | Qué regula |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, arts. 2325, 2337 y 2363 | Consentimiento de todos, declaratoria para bienes registrables y fin de la indivisión. |
| Código Civil y Comercial, arts. 2364, 2365, 2369 y 2371 | Quién puede pedir la partición, cuándo, y cuándo es privada o judicial. |
| Código Civil y Comercial, art. 2372 | Licitación entre herederos. |
| Código Civil y Comercial, arts. 2374, 2375, 2376 y 2377 | Venta, adjudicación con compensación, masa partible y reglas del saldo. |
| Código Civil y Comercial, art. 2381 | Atribución preferencial de la vivienda. |
| Código Civil y Comercial, arts. 2403 y 2404 | Efecto declarativo de la partición y garantía de evicción entre coherederos. |
| Código Civil y Comercial, arts. 1618 y 2302 a 2309 | Cesión de herencia: forma, efectos, garantía y obligaciones del cesionario. |
| Código Civil y Comercial, arts. 498, 1017 y 2343 | Gananciales, escritura pública y avalúo. |
| Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, art. 726; Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, art. 761 | Partición acordada por los herederos. |
Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación, en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre comprar la parte de otros herederos
¿Puedo comprarle la parte de la casa a mis hermanos?
Sí. Podés adjudicarte el inmueble en la partición y compensar en dinero a los demás (artículo 2375 del Código Civil y Comercial), ganarlo en una licitación entre herederos (artículo 2372) o recibir por cesión los derechos hereditarios de tus hermanos.
¿Hace falta terminar la sucesión para comprar la parte?
Hace falta la declaratoria de herederos para transferir el inmueble (artículo 2337 del Código Civil y Comercial). La cesión de derechos puede firmarse durante el trámite, pero frente a los demás herederos vale desde que se incorpora al expediente (artículo 2302).
¿Puedo pagar la parte de mis hermanos en cuotas?
El artículo 2377 del Código Civil y Comercial admite un saldo pendiente, que debe garantizarse a satisfacción del acreedor. Si hay plazos y el valor del bien cambia apreciablemente, la deuda se ajusta en igual proporción, salvo acuerdo en contrario.
¿Quién fija el precio de la parte?
El valor sale de la tasación del inmueble, hecha por quien designen los herederos de común acuerdo o, si no lo hay, por quien designe el juez (artículo 2343 del Código Civil y Comercial).
Mi hermano no quiere venderme su parte. ¿Lo puedo obligar?
No se lo puede obligar a venderle a un coheredero. Sí se puede pedir la partición judicial (artículos 2365 y 2371 del Código Civil y Comercial), y dentro de ella licitar el bien o pedir que se adjudique.
Vivo en la casa desde antes de que falleciera mi madre. ¿Tengo prioridad?
El artículo 2381 del Código Civil y Comercial permite al heredero que tenía allí su residencia al tiempo de la muerte pedir la atribución preferencial del inmueble, pagando el saldo si lo hay.
¿Sirve un boleto o un acuerdo privado entre hermanos?
La cesión de derechos hereditarios debe hacerse por escritura pública (artículo 1618 del Código Civil y Comercial), y los contratos sobre derechos reales en inmuebles también (artículo 1017).
Si mi padre vive y la casa era de los dos, ¿a quién le compro?
Si era ganancial, la mitad es de tu padre y la otra mitad es la herencia (artículo 498 del Código Civil y Comercial). Para quedarte con todo el inmueble tenés que acordar con él y con los demás herederos.
Contanos cuántos herederos son, a nombre de quién está el inmueble y si hay acuerdo. Consulta online, en CABA y Provincia de Buenos Aires.
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