Casa en sucesión: quién paga las expensas, los impuestos y los arreglos
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 1939, 2046 a 2050, 2317, 2320, 2324, 2329 y 2384
Los gastos de una casa en sucesión los soportan todos los herederos, cada uno en proporción a su parte. El que paga de más puede exigir que los otros contribuyan o pedir el reembolso. Las deudas que ya tenía el fallecido se pagan con los bienes de la herencia y hasta su valor (Código Civil y Comercial, arts. 2317, 2320, 2324 y 2329).
La cuenta cambia según la deuda sea anterior o posterior a la muerte, y según alguien viva o no en la casa.
Los gastos de una casa en sucesión, en lenguaje claro y sin vueltas
Una casa no deja de generar gastos porque su dueño haya fallecido. Siguen llegando las expensas, los impuestos y las boletas, y a veces aparece una gotera que no puede esperar a que termine el expediente.
Cuando uno de los hermanos empieza a pagar todo, la ley no lo deja solo: reparte la carga entre los herederos y le da herramientas para recuperar lo que puso de más.
- Separar las deudas viejas de las nuevasLas que dejó el fallecido son deudas de la herencia. Las posteriores son gastos de los bienes indivisos. Arts. 2317 y 2329.
- Repartir en proporciónCada heredero soporta las pérdidas según su parte en la indivisión. Art. 2329.
- Conservar sin pedir permisoCualquier heredero puede hacer lo necesario para conservar la casa y exigir que los demás contribuyan. Art. 2324.
- Guardar los comprobantesLo gastado en beneficio común se imputa a la masa al repartir. Art. 2384.
Pagar los gastos no te hace más dueño que tus hermanos. Te hace acreedor de ellos por la parte que les tocaba.
El recorrido completo del inmueble en la sucesión, en casa heredada: cómo ponerla a nombre de los herederos.
Casa en sucesión: deudas de antes y gastos de después
La fecha del fallecimiento divide dos regímenes distintos. Conviene ordenar las boletas en dos pilas.
| Deudas anteriores a la muerte | Gastos posteriores a la muerte | |
|---|---|---|
| Qué son | Expensas, impuestos o servicios que el fallecido ya debía | Lo que la casa genera mientras está indivisa |
| Quién responde | Los herederos, con los bienes de la herencia | Los herederos, cada uno según su parte |
| Hasta cuánto | Hasta el valor de los bienes hereditarios recibidos (art. 2317) | En proporción a la parte de cada uno en la indivisión (art. 2329) |
| Qué pasa si uno paga todo | Tiene acción de reembolso contra los demás por el excedente (art. 2320) | Puede obligar a los coherederos a contribuir a los gastos necesarios (art. 2324) |
La primera regla es una protección. El heredero no pone en juego su casa ni su sueldo por las deudas del fallecido: cuando hay varios herederos, responden con la masa hereditaria indivisa (art. 2317).
Esa protección se pierde en cuatro casos que el artículo 2321 enumera, entre ellos vender bienes de la sucesión sin que el precio ingrese a la masa, u ocultar bienes. El detalle, en sucesión con deudas y embargos.
Los acreedores cobran antes que los herederos
Quienes tienen un crédito contra el fallecido cobran sobre los bienes de la herencia con preferencia sobre los acreedores personales de cada heredero (art. 2316). Y pueden oponerse a que los bienes se entreguen a los herederos hasta que se les pague (art. 2359).
Por eso, en la cuenta de la partición, las deudas se deducen de la masa antes de repartir (art. 2376).
Expensas de un departamento o casa en sucesión
Si el inmueble está en un edificio o en un barrio con régimen de propiedad horizontal, las expensas son una deuda que no se detiene. El Código les da un tratamiento estricto.
| Regla | Qué dice el Código | Artículo |
|---|---|---|
| Quién debe pagarlas | El propietario, en la proporción de su parte indivisa | 2046, inc. c) |
| Quién más está obligado | Además del propietario, y sin liberarlo, quienes sean poseedores por cualquier título | 2050 |
| «Nadie vive ahí» | No libera: no se puede dejar de pagar por renunciar al uso de los bienes y servicios comunes ni por abandono de la unidad | 2049 |
| «Las debía el fallecido» | Tampoco libera: la obligación alcanza a las devengadas antes de la adquisición | 2049 |
| «El consorcio nos debe algo» | No se pueden oponer defensas fundadas en derechos contra el consorcio, salvo compensación | 2049 |
La combinación de los artículos 2049 y 2050 tiene una consecuencia práctica. Frente al consorcio, no sirve discutir cuál de los herederos debería pagar: esa discusión es entre ellos.
Hacia adentro, en cambio, rige la proporción. Quien pagó las expensas de todos tiene derecho a que los demás le devuelvan su parte.
Impuestos y tasas de la casa en sucesión
El impuesto inmobiliario y las tasas municipales siguen corriendo a nombre del titular que figura, aunque haya fallecido.
El Código pone el pago en cabeza de quien tiene la cosa: el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que la graven (art. 1939). Y los herederos continúan en la posesión de lo que el causante poseía (art. 2280).
| Concepto | Período | Cómo se trata |
|---|---|---|
| Impuesto inmobiliario y tasas adeudados por el fallecido | Anterior a la muerte | Deuda de la herencia: se paga con sus bienes y se deduce al repartir |
| Impuesto inmobiliario y tasas posteriores | Durante la indivisión | Gasto de todos, en proporción a la parte de cada uno |
| Impuesto a la transmisión de la herencia | Por el hecho de heredar | Es un tributo distinto, que no grava la casa sino la transmisión |
Ese último tributo existe en la Provincia de Buenos Aires y se explica en impuesto a la herencia. Los costos del expediente, en cuánto cuesta una sucesión.
Arreglos en una casa en sucesión: cuáles se comparten
No todo lo que se gasta en la casa se reparte. El Código distingue lo necesario de lo que un heredero decide por su cuenta.
| Tipo de gasto | Quién decide | Quién lo soporta | Artículo |
|---|---|---|---|
| Conservación y medidas urgentes: un caño roto, un techo que se llueve | Cualquier heredero, sin esperar a los demás | Todos: puede usar fondos de la herencia u obligar a los coherederos a contribuir | 2324 |
| Gastos hechos en beneficio común | Los herederos | Se imputan a la masa | 2384 |
| Trabajos o desembolsos innecesarios | Quien los hizo | Exclusivamente el heredero que los causó | 2384 |
| Reformas, ampliaciones, alquilar o vender | Todos: requieren el consentimiento de los coherederos | Según lo acuerden | 2325 |
La diferencia está en la necesidad. Reparar lo que amenaza con arruinar la casa es conservarla; cambiarle la cocina porque estaba vieja es una decisión que necesita a los demás.
Para los arreglos urgentes, el artículo 2324 habilita primero a usar los fondos indivisos que el heredero tenga en su poder. Si la casa está alquilada, los alquileres son frutos que acrecen a la indivisión (art. 2329) y de ahí pueden salir los gastos.
Cómo se administran esos ingresos, en administración de la herencia y cobro de alquileres.
Cuando un heredero vive en la casa en sucesión
Es la situación que más discusiones genera: uno vive en la casa y los demás pagan, o uno vive y paga todo y siente que con eso alcanza.
| Pregunta | Qué dice el Código | Artículo |
|---|---|---|
| ¿Puede vivir ahí? | Sí: el heredero puede usar la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros | 2328 |
| ¿Debe algo por vivir solo en la casa? | Una indemnización a los demás, desde que se la requieren, salvo pacto en contrario | 2328 |
| ¿Sigue obligado por las expensas? | Sí: es poseedor, y los poseedores por cualquier título están obligados | 2050 |
| ¿Los demás dejan de deber su parte de impuestos y expensas? | No: cada heredero soporta las pérdidas en proporción a su parte | 2329 |
El Código no tiene una regla especial para los servicios que consume quien habita la casa. Lo que sí distingue es la conservación del bien, que es de todos, del uso exclusivo, que da lugar a una compensación.
Lo más ordenado es dejarlo por escrito: quién vive, qué paga y qué se descuenta al repartir. El artículo 2328 admite expresamente el pacto en contrario.
El canon por el uso exclusivo, en heredero que ocupa la casa heredada. Y si quien vive es el padre o la madre, en falleció mi madre y mi padre quiere vender la casa.
Cómo recuperar lo que pagaste por la casa en sucesión
| Herramienta | Para qué sirve | Artículo |
|---|---|---|
| Exigir la contribución | Que los coherederos aporten su parte de los gastos necesarios de conservación | 2324 |
| Acción de reembolso | Recuperar lo pagado de las deudas de la herencia por encima de la propia parte, hasta el límite de lo que cada uno debía soportar | 2320 |
| Imputación a la masa | Que lo gastado en beneficio común se descuente antes de repartir | 2384 |
| Deducción de deudas | Que las deudas se resten de la masa partible | 2376 |
En los cuatro casos hace falta lo mismo: poder mostrar qué se pagó, cuándo y con qué dinero. Comprobantes a nombre de quien pagó, y no en efectivo sin constancia.
El momento natural de la cuenta: la partición o la venta
Cuando la casa se adjudica a un heredero o se vende, se hace la cuenta final. Ahí entran las deudas, los gastos comunes y las compensaciones entre herederos. Las formas de repartir, en partición de herencia; la venta, en guía para vender un inmueble heredado.
Si los demás no pagan ni deciden
Nadie está obligado a sostener solo una casa que es de varios. Cualquier heredero puede pedir la partición para terminar con la indivisión. Las salidas, en un heredero no quiere vender.
Si la casa tiene más deudas que valor
La responsabilidad del heredero tiene el límite del valor de los bienes recibidos, y además existe la posibilidad de no aceptar la herencia. Los plazos y efectos, en aceptar o renunciar a la herencia. Si la deuda es una hipoteca, en inmueble hipotecado en la herencia.
Cuándo conviene consultar
Cuando la deuda de expensas o de impuestos crece y nadie se hace cargo, cuando uno de los herederos viene pagando todo hace años, o cuando llegó una intimación del consorcio a nombre de quien falleció.
En el estudio tramitamos sucesiones con inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y en toda la Provincia. La consulta es online: nos contás quiénes son los herederos, quién vive en la casa y qué se debe, y te decimos cómo ordenar los pagos y cómo cerrar la situación.
Cinco errores con los gastos de una casa en sucesión
La falta de uso no libera del pago.Art. 2049.
Las deudas del causante se pagan con los bienes de la herencia.Art. 2317.
Pagar da derecho a reembolso, no a una parte mayor.Arts. 2320 y 2324.
Los desembolsos innecesarios los soporta quien los hizo.Art. 2384.
Los acreedores pueden oponerse a la entrega de los bienes hasta cobrar.Art. 2359.
Marco normativo
| Norma | Contenido |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, arts. 2316, 2317, 2320 y 2321 | Responsabilidad de los herederos por las deudas, reembolso y casos de responsabilidad con bienes propios |
| Código Civil y Comercial, arts. 2324, 2325, 2328 y 2329 | Indivisión hereditaria: conservación, disposición, uso y frutos |
| Código Civil y Comercial, arts. 2356 y 2359 | Presentación de los acreedores y garantía de su cobro |
| Código Civil y Comercial, arts. 2376 y 2384 | Masa partible y cargas de la masa |
| Código Civil y Comercial, arts. 2046 y 2048 a 2050 | Expensas en la propiedad horizontal y obligados a su pago |
| Código Civil y Comercial, arts. 1939 y 2280 | Impuestos y tasas a cargo del poseedor; posesión de los herederos |
Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de una casa en sucesión
¿Quién paga las expensas de un departamento en sucesión?
Todos los herederos, en proporción a su parte. Frente al consorcio están obligados el propietario y los poseedores por cualquier título, y no se liberan por no usar la unidad (Código Civil y Comercial, arts. 2049, 2050 y 2329).
¿Los herederos deben pagar las expensas que debía el fallecido?
Sí, como deuda de la herencia: se paga con los bienes hereditarios y hasta su valor (art. 2317).
¿Quién paga los impuestos de una casa en sucesión?
Los herederos, que continúan en la posesión del inmueble. El poseedor debe satisfacer los impuestos, tasas y contribuciones que gravan la cosa (arts. 1939 y 2280), y entre ellos se reparten según su parte.
Pagué todos los gastos de la casa, ¿puedo reclamarles a mis hermanos?
Sí. Por los gastos necesarios de conservación podés obligarlos a contribuir (art. 2324), y por las deudas de la herencia tenés acción de reembolso por lo que excede tu parte (art. 2320).
Mi hermano vive en la casa, ¿tiene que pagar todo?
Por el uso exclusivo debe una indemnización a los demás desde que se la requieren, salvo pacto en contrario (art. 2328). Los gastos de conservación y las cargas siguen siendo de todos, en proporción.
¿Puedo hacer un arreglo sin el acuerdo de los otros herederos?
Sí, si es una medida necesaria para conservar el bien (art. 2324). Las reformas y mejoras que no son necesarias requieren el consentimiento de todos.
¿Respondo con mis bienes por las deudas de la casa?
Por las deudas del causante, en principio no: la responsabilidad llega hasta el valor de los bienes hereditarios recibidos (art. 2317), salvo los casos del artículo 2321.
Contanos cuántos herederos son, quién vive en la casa y qué se debe. Consulta online, en CABA y Provincia de Buenos Aires.
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