Falleció mi madre y mi padre quiere vender la casa: qué parte es de los hijos
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 466, 498, 2325, 2383 y 2433
Si la casa se compró durante el matrimonio, tu padre no puede venderla solo: la mitad de tu madre pasó a sus hijos, y para vender hacen falta la sucesión y la firma de todos. Él conserva su mitad y, además, el derecho a seguir viviendo allí (Código Civil y Comercial, arts. 498, 2325, 2383 y 2433).
Vale igual si falleció el padre y es la madre quien quiere vender. Lo primero es saber si la casa era de los dos o de uno solo.
Vender la casa de los padres en lenguaje claro y sin vueltas
Cuando fallece uno de los padres, la casa familiar deja de tener un solo dueño que decide. Una parte sigue siendo del que vive; la otra pasa a los herederos, que casi siempre son los hijos.
Esa parte no se pierde ni se gana por pelear. Está fijada por la ley según cómo se adquirió la casa, y nadie puede venderla en nombre de otro.
- Primero, de quién eraSi era ganancial, la mitad ya es del padre que vive y la otra mitad es la herencia. Art. 498.
- Después, quién heredaLos hijos, por partes iguales. Sobre los gananciales, el cónyuge no hereda cuando hay hijos. Arts. 2426 y 2433.
- Luego, quién firmaPara vender se necesita el consentimiento de todos los coherederos. Art. 2325.
- Y antes, la sucesiónSin declaratoria de herederos el Registro no admite la venta. Art. 2337.
Tu padre no necesita tu permiso para ser dueño de su mitad. Pero sí necesita tu firma para vender la casa entera, y vos la de él.
El recorrido completo de la sucesión de un inmueble, en casa heredada: cómo ponerla a nombre de los herederos.
Antes de vender la casa: de quién era
Todo depende de un dato que está en la escritura: cuándo y cómo se adquirió. Hay tres situaciones posibles, y en cada una los hijos tienen una parte distinta.
| Cómo se adquirió la casa | Qué pasa al fallecer tu madre | Parte de los hijos |
|---|---|---|
| Se compró durante el matrimonio (ganancial) | La mitad es de tu padre, por la división de los gananciales. La otra mitad es la herencia, y la reciben los hijos por partes iguales | La mitad de la casa, repartida entre los hermanos |
| Era de tu madre antes de casarse, o la recibió por herencia o donación (propia de ella) | Toda la casa es herencia. Tu padre hereda la misma parte que un hijo | Toda la casa menos la parte de tu padre, que cuenta como un hijo más |
| Era de tu padre antes de casarse, o la recibió por herencia o donación (propia de él) | No integra la herencia de tu madre | Ninguna por ahora: la casa es de tu padre |
Un ejemplo con números
Casa comprada durante el matrimonio, tres hijos. A tu padre le corresponde la mitad. La otra mitad se divide en tres: cada hijo tiene una sexta parte de la casa.
La misma casa, pero propia de tu madre. Se divide en cuatro partes iguales: una para tu padre y una para cada hijo.
Cómo se sabe si era ganancial
La ley presume que son gananciales todos los bienes existentes al terminar la comunidad, salvo prueba en contrario (art. 466). Son propios los que cada cónyuge tenía antes de casarse y los que recibió por herencia, legado o donación (art. 464).
Por eso el primer paso es mirar la escritura: la fecha de compra, el estado civil que figura y si se dejó constancia de que se pagó con dinero propio.
Para ver los porcentajes de tu caso, el simulador de porcentajes hereditarios. El régimen completo, en herencia del cónyuge: gananciales y propios.
Quién tiene que firmar para vender la casa
Mientras la herencia no se reparte, la casa pertenece a todos en conjunto. El Código exige el consentimiento de todos los coherederos para los actos de disposición (art. 2325). No hay mayoría que alcance.
| Pregunta | Respuesta | Fundamento |
|---|---|---|
| ¿Puede mi padre venderla sin los hijos? | No, si la casa era ganancial o propia de mi madre | Art. 2325 |
| ¿Pueden los hijos venderla sin el padre? | Tampoco: él es dueño de su parte | Arts. 498 y 2325 |
| ¿Se puede vender antes de hacer la sucesión? | No. El Registro no inscribe un documento otorgado por quien no figura como titular | Ley 17.801, art. 15 |
| ¿Hace falta inscribir primero la casa a nombre de todos? | No. Con la declaratoria, los herederos pueden vender directamente | Ley 17.801, art. 16 |
| ¿Y si un hijo vive en el exterior? | Firma igual, por sí o por apoderado | Art. 2325 |
Un boleto firmado sólo por el padre no obliga a los hijos.
Los pasos de la operación, en guía para vender un inmueble heredado. El mecanismo registral, en tracto abreviado. Y cómo se obtiene el título de heredero, en declaratoria de herederos.
Si un hijo no quiere vender la casa, o no quiere el padre
El desacuerdo puede venir de cualquiera de los dos lados. La ley no obliga a nadie a firmar una venta, pero tampoco a quedar atado para siempre.
| Qué quiere cada uno | Qué prevé el Código | Artículo |
|---|---|---|
| El padre quiere vender y un hijo se niega | El padre puede pedir la partición judicial | 2365 y 2371, inc. c) |
| Los hijos quieren vender y el padre se niega | Los hijos pueden pedir la partición, pero el padre puede hacer valer su derecho de habitación | 2365 y 2383 |
| Uno quiere quedarse con la casa | Puede pedir que se le adjudique, compensando a los demás | 2381, inc. a) |
| Nadie cede | Si la casa no puede dividirse en especie, se vende y se reparte el producto | 2374 |
La partición se puede pedir en todo tiempo una vez aprobados el inventario y el avalúo. El juez puede postergarla si hacerla de inmediato perjudica el valor del bien (art. 2365).
Venderle la parte al otro
Es una salida posible cuando el padre quiere seguir en la casa y los hijos necesitan el dinero, o al revés. Cada heredero puede ceder sus derechos sobre la herencia, y el que vive puede comprarlos.
Cómo se instrumenta, en cesión de derechos hereditarios. Y todas las salidas al conflicto, en un heredero no quiere vender y partición judicial forzosa.
El derecho del viudo a quedarse, aunque los hijos quieran vender la casa
El artículo 2383 le da al cónyuge que sobrevive un derecho real de habitación vitalicio, de pleno derecho, sobre el inmueble que fue el último hogar conyugal.
| Requisito | Qué significa |
|---|---|
| Inmueble de propiedad del causante | La casa tenía que ser del cónyuge fallecido |
| Último hogar conyugal | Donde vivía el matrimonio al momento de la muerte |
| Sin condominio con otras personas | A la apertura de la sucesión no debía pertenecer en común a terceros |
| Límite | No puede oponerse a los acreedores del causante |
Cuando se cumplen esos requisitos, los hijos no pueden forzar la salida del padre de la casa donde vivía con la madre. Pueden ser dueños de una parte, pero él puede seguir habitándola de por vida.
Es un derecho, no una obligación. Si el padre quiere vender, puede hacerlo con el acuerdo de los hijos, y el derecho de habitación no lo impide.
Requisitos y alcance, en derecho de habitación del cónyuge.
Vender la casa cuando hay hijos menores de edad
Si alguno de los hijos es menor, el padre que vive lo representa. Pero no puede disponer de su parte por sí solo.
| Regla | Qué dice el Código | Artículo |
|---|---|---|
| Autorización judicial | Se necesita autorización judicial para disponer de los bienes del hijo | 692 |
| Partición con el propio hijo | El progenitor no puede hacer partición privada con su hijo de la herencia del progenitor fallecido | 689 |
| Tipo de partición | Debe ser judicial cuando hay copartícipes incapaces o con capacidad restringida | 2371, inc. a) |
El motivo es evidente: el padre es, a la vez, representante del hijo y dueño de otra parte de la misma casa. El juez controla que la venta no perjudique al menor.
Cómo se administra la parte de un hijo menor, en herederos menores de edad.
Cómo se reparte el dinero al vender la casa
En las mismas proporciones en que cada uno es dueño. Si la casa era ganancial, la mitad del precio es del padre y la otra mitad se divide entre los hijos por partes iguales.
Los herederos pueden acordar otra cosa entre ellos, si todos son capaces. Lo que nadie puede hacer es imponerle a otro un reparto distinto del que fija la ley.
Si después fallece el otro padre
La parte que le quedó al padre, sea la casa o el dinero de la venta, integra su propia herencia cuando fallezca. Si la primera sucesión nunca se hizo, se tramitan las dos. Lo vemos en sucesión de ambos padres fallecidos.
Si el padre formó otra pareja
La parte de los hijos en la herencia de su madre no cambia: quedó fijada el día en que ella falleció. Lo que puede cambiar es quién heredará, más adelante, la parte del padre. Ese cruce está en herencia e hijos de distintos matrimonios.
Cuándo conviene consultar antes de vender
Cuando hay una oferta sobre la mesa y la sucesión no está hecha, cuando uno de los hermanos no está de acuerdo, o cuando no está claro si la casa era de los dos padres o de uno solo.
En el estudio tramitamos sucesiones con inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y en toda la Provincia. La consulta es online: nos contás cuándo se compró la casa, quién falleció y cuántos hijos son, y te decimos qué parte tiene cada uno y qué hace falta para vender.
Cinco ideas equivocadas sobre vender la casa de los padres
Si era ganancial, la mitad de mamá pasó a los hijos.Art. 498.
Sobre los gananciales, el cónyuge no hereda cuando hay hijos.Art. 2433.
No hay mayoría: hace falta el consentimiento de todos.Art. 2325.
Cualquiera puede pedir la partición judicial.Arts. 2365 y 2371.
Sin declaratoria no se puede transferir un bien registrable.Art. 2337.
Marco normativo
| Norma | Contenido |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, arts. 464 a 466 | Bienes propios, bienes gananciales y presunción de ganancialidad |
| Código Civil y Comercial, arts. 481 y 498 | Indivisión y división de los gananciales por muerte |
| Código Civil y Comercial, arts. 2426 y 2433 | Herencia de los hijos y del cónyuge cuando concurre con ellos |
| Código Civil y Comercial, art. 2325 | Consentimiento de todos los coherederos para disponer |
| Código Civil y Comercial, arts. 2365, 2371, 2374 y 2381 | Partición, venta y atribución preferencial de la vivienda |
| Código Civil y Comercial, art. 2383 | Derecho real de habitación del cónyuge supérstite |
| Código Civil y Comercial, arts. 689 y 692 | Actos sobre bienes de hijos menores |
| Ley 17.801, arts. 15 y 16 | Tracto sucesivo y tracto abreviado |
Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre vender la casa de los padres
Falleció mi madre, ¿mi padre puede vender sin mi firma?
No, si la casa era ganancial o propia de tu madre. La parte de ella pasó a sus herederos y para vender se necesita el consentimiento de todos (Código Civil y Comercial, art. 2325).
¿Qué parte de la casa les corresponde a los hijos?
Si la casa era ganancial, la mitad, repartida entre los hijos por partes iguales. La otra mitad es del padre que vive (arts. 498, 2426 y 2433).
¿Mi padre hereda la parte de mi madre?
Sobre los bienes gananciales, no: cuando concurre con descendientes, el cónyuge no tiene parte en los gananciales del fallecido. Sobre los bienes propios de ella, hereda la misma parte que un hijo (art. 2433).
¿Y si la casa era de mi padre antes de casarse?
Es un bien propio de él y no integra la herencia de tu madre (art. 464). En ese caso puede disponer de ella.
¿Podemos obligar a mi padre a vender?
Se puede pedir la partición judicial, pero el cónyuge tiene derecho real de habitación vitalicio sobre el inmueble que fue el último hogar conyugal, si era del causante y no estaba en condominio con terceros (art. 2383).
¿Se puede vender si uno de los hijos es menor?
Sí, con autorización judicial: se necesita para disponer de los bienes del hijo (art. 692), y la partición debe ser judicial (art. 2371).
¿Hay que hacer la sucesión para vender?
Sí. Para transferir bienes registrables la calidad de heredero debe ser reconocida por la declaratoria judicial (art. 2337).
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