Casa heredada: cómo se pone a nombre de los herederos
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2337, 2363 y 2403; Ley 17.801, arts. 2, 3, 15 y 16
Una casa heredada se pone a nombre de los herederos con la sucesión: el juez dicta la declaratoria de herederos y ordena inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin declaratoria, el Registro no cambia el titular, aunque los herederos sean dueños desde el día del fallecimiento (Código Civil y Comercial, art. 2337; Ley 17.801, art. 15).
Hay tres caminos: inscribirla a nombre de todos, adjudicarla a uno o venderla directamente. Acá está qué resuelve cada uno.
La casa heredada en lenguaje claro y sin vueltas
Cuando muere el dueño de una casa, sus hijos, sus padres o su cónyuge pasan a ser herederos en ese mismo momento, sin ningún trámite. Pueden entrar, cuidarla y defenderla como lo hacía quien falleció (art. 2280).
Pero el Registro de la Propiedad sigue mostrando al fallecido como titular. Y mientras eso no cambie, la casa no se puede vender, hipotecar ni repartir en los papeles. Ahí entra la sucesión.
- Dueños desde el primer díaLa herencia se adquiere con la muerte, sin intervención de los jueces. Art. 2337.
- Pero falta el reconocimientoPara transferir bienes registrables, la calidad de heredero debe ser reconocida por la declaratoria judicial. Art. 2337.
- El Registro exige continuidadNo registra un documento donde el titular sea otro que el que figura inscripto. Ley 17.801, art. 15.
- La declaratoria es el puenteCon ella se inscribe la casa a nombre de los herederos, se adjudica o se vende.
Ser heredero y figurar como dueño son dos cosas distintas. Lo primero lo da la ley el día de la muerte; lo segundo, la sucesión.
Qué es y cómo se obtiene, en declaratoria de herederos.
Tres caminos para una casa heredada
La declaratoria abre tres posibilidades. No son etapas obligatorias: se elige según lo que los herederos quieran hacer con el inmueble.
| Camino | Qué se hace | Cómo queda la casa | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|
| Inscribir la declaratoria | El juez ordena al Registro tomar nota de quiénes son los herederos y en qué proporción | A nombre de todos, en las cuotas de la declaratoria. La herencia sigue indivisa | Cuando van a conservarla entre todos, alquilarla o esperar |
| Partir y adjudicar | Los herederos acuerdan quién se queda con la casa, o lo decide el juez, y la adjudicación se inscribe | A nombre de quien la recibe, como único dueño o con los que elijan | Cuando uno quiere quedársela o hay varios bienes para repartir |
| Vender por tracto abreviado | Los herederos declarados venden directamente, sin inscribir antes a su nombre | A nombre del comprador | Cuando la decisión de vender ya está tomada |
El tercer camino es una excepción que la ley registral prevé de forma expresa. El artículo 16 de la Ley 17.801 no exige la inscripción previa cuando los herederos declarados transmiten bienes inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.
Ese mecanismo está explicado en tracto abreviado, y la venta completa, en guía para vender un inmueble heredado.
Inscribir la declaratoria no es repartir
Con la declaratoria inscripta, el Registro publica quiénes son los herederos. Eso no divide la casa ni le asigna una parte física a nadie.
El Código es terminante: la indivisión hereditaria sólo cesa con la partición (art. 2363). Hasta entonces, para vender, hipotecar o alquilar hace falta el consentimiento de todos (art. 2325).
La sucesión de una casa heredada, paso a paso
| Paso | Qué se hace | Para qué |
|---|---|---|
| 1. Reunir los papeles | Partida de defunción, partidas que prueban el vínculo y el título de propiedad o sus datos de inscripción | Acreditar la muerte, el parentesco y que el bien era del fallecido |
| 2. Iniciar el expediente | Se presenta ante el juez del último domicilio del causante (art. 2336) | Abrir el proceso sucesorio |
| 3. Declaratoria de herederos | El juez reconoce quiénes heredan | Es el título que el Registro exige (art. 2337) |
| 4. Denunciar el inmueble | Se identifica la casa en el expediente con sus datos registrales | Que la orden de inscripción la alcance |
| 5. Tasa de justicia y honorarios | Se calculan sobre el valor del bien | Son los costos del expediente |
| 6. Orden de inscripción | El juez libra el documento para el Registro | La ley registral admite la resolución judicial como título inscribible (Ley 17.801, art. 3) |
| 7. Registro de la Propiedad Inmueble | Se presenta en el registro de la jurisdicción donde está la casa | Publicidad y oponibilidad a terceros (art. 1893) |
El juez competente es el del último domicilio de quien falleció, y el Registro es el del lugar donde está el inmueble. No siempre coinciden: una persona que vivía en la Ciudad de Buenos Aires puede haber dejado una casa en la Provincia.
La lista completa de papeles, en documentos para la sucesión.
Si hay un solo heredero
El trámite es el mismo, sin partición: no hay con quién repartir. La casa se inscribe a su nombre con la declaratoria. Los detalles, en sucesión con un único heredero.
Si hay testamento
Cambia el título, no el camino. En la sucesión testamentaria la investidura resulta de la declaración de validez formal del testamento (art. 2338), y con esa resolución se inscribe.
Si pasaron muchos años
La casa heredada puede seguir a nombre de un abuelo fallecido hace décadas. Se puede regularizar igual, aunque haya que tramitar más de una sucesión. Lo vemos en sucesión atrasada.
Cuando la casa heredada era de los dos padres
Es el caso más frecuente: la casa se compró durante el matrimonio y fallece uno de los dos. No toda la casa entra en la herencia.
| Parte de la casa | De quién es | Fundamento |
|---|---|---|
| La mitad del cónyuge que vive | Suya, por la división de los gananciales. No la hereda: ya le pertenecía | Art. 498 |
| La otra mitad | Es la herencia. Se reparte entre los herederos del fallecido | Art. 498 |
El artículo 498 lo dice así: la masa común se divide por partes iguales, y si la división se produce por muerte, los herederos reciben su parte sobre la mitad de gananciales que hubiese correspondido al causante.
Mientras no se reparte, a esa comunidad se le aplican las reglas de la indivisión hereditaria (art. 481). En la práctica, el cónyuge y los hijos deciden juntos sobre la casa.
Cuánto recibe cada uno según el caso, en herencia del cónyuge: gananciales y propios. Y el derecho del viudo o la viuda a seguir viviendo allí, en derecho de habitación del cónyuge.
¿Hay que hacer la sucesión aunque quede el otro cónyuge?
Sí, si se quiere disponer de la casa. La mitad del fallecido sigue inscripta a su nombre, y el Registro no admite un documento otorgado por quien no figura como titular (Ley 17.801, art. 15).
Adjudicar la casa heredada a uno de los herederos
Cuando uno de los herederos quiere quedarse con la casa, el camino es la partición. Si todos son capaces y están de acuerdo, pueden hacerla en la forma que decidan por unanimidad (art. 2369).
| Situación | Cómo se resuelve |
|---|---|
| Hay otros bienes para compensar | La casa va a un heredero y los demás reciben otros bienes de valor equivalente |
| La casa es el único bien | Quien se la queda compensa a los demás con dinero por la diferencia |
| Dos herederos la quieren | Se decide por licitación entre ellos o por atribución preferencial (arts. 2372 y 2381) |
| Nadie se pone de acuerdo | La partición pasa a ser judicial |
La partición tiene un efecto que conviene conocer. El artículo 2403 la considera declarativa: se entiende que el heredero que recibe la casa la tuvo solo y desde el momento de la muerte, y que los demás nunca tuvieron derecho sobre ella.
Para que valga frente a terceros hay que inscribirla. La partición que incluye bienes registrables es oponible desde su inscripción (art. 2363), y la ley registral tampoco exige inscripción previa para los actos de partición (Ley 17.801, art. 16, inciso c).
Las formas de repartir, en partición de herencia. Y si uno se niega, en un heredero no quiere vender.
Qué se puede hacer con la casa heredada mientras dura la sucesión
Entre la muerte y la partición, la casa es de todos los herederos en conjunto. El Código fija qué puede hacer cada uno solo y qué necesita el acuerdo de los demás.
| Acto | ¿Puede hacerlo un heredero solo? | Artículo |
|---|---|---|
| Arreglar una gotera o hacer una reparación urgente | Sí: son medidas de conservación, y puede exigir a los demás que contribuyan | 2324 |
| Vivir en la casa | Sí, conforme a su destino y en la medida compatible con el derecho de los otros | 2328 |
| Vivir en ella en forma exclusiva | Sí, pero debe una indemnización a los demás desde que se la requieren, salvo pacto en contrario | 2328 |
| Alquilarla | No: hace falta el consentimiento de todos y facultades expresas | 2325 |
| Venderla o hipotecarla | No: requiere el consentimiento de todos | 2325 |
Si un hermano vive en la casa y los demás no, mirá heredero que ocupa la casa heredada. Si está alquilada, administración de la herencia y cobro de alquileres.
Tres situaciones que cambian el trámite
| Situación | Qué pasa | Dónde está explicado |
|---|---|---|
| La casa tiene una hipoteca | En la partición, la deuda queda a cargo de quien recibe el bien (art. 2377) | inmueble hipotecado en la herencia |
| El fallecido la había vendido por boleto y no escrituró | Los herederos deben cumplir esa obligación | boleto sin escriturar |
| El fallecido la había comprado por boleto y no escrituró | Lo que se hereda es el derecho a escriturar | boleto sin escriturar |
Cuánto tarda y cuánto cuesta
Las dos respuestas dependen de la jurisdicción y del valor del inmueble, y cada una tiene su página con el detalle.
| Pregunta | De qué depende | Dónde está el detalle |
|---|---|---|
| ¿Cuánto tarda? | De la jurisdicción, de que estén todas las partidas y de que los herederos estén de acuerdo | cuánto tarda una sucesión |
| ¿Cuánto cuesta? | Del valor de la casa: sobre él se calculan la tasa de justicia y los honorarios | cuánto cuesta una sucesión |
Lo que sí se puede anticipar es qué encarece el trámite: partidas que faltan o tienen errores, un heredero que no aparece, y dejar pasar años hasta que se suman nuevas sucesiones sobre la misma casa.
Cuándo conviene consultar
Cuando la casa sigue a nombre de alguien que falleció, cuando un heredero vive en ella y los demás quieren definir la situación, o cuando hay una oferta de compra y los papeles no están listos.
En el estudio tramitamos sucesiones con inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y en toda la Provincia. La consulta es online: nos decís a nombre de quién está la casa, quiénes son los herederos y qué quieren hacer con ella, y te indicamos cuál de los tres caminos corresponde.
Cinco errores frecuentes con una casa heredada
Para transferir un bien registrable hace falta la declaratoria.Art. 2337.
La indivisión sólo cesa con la partición.Art. 2363.
La mitad del fallecido sigue a su nombre.Art. 498 y Ley 17.801, art. 15.
Alquilar requiere el consentimiento de todos.Art. 2325.
Los herederos declarados pueden vender sin inscripción previa.Ley 17.801, art. 16.
Marco normativo
| Norma | Contenido |
|---|---|
| Código Civil y Comercial, arts. 2280 y 2337 | Situación de los herederos e investidura de pleno derecho; declaratoria para los bienes registrables |
| Código Civil y Comercial, art. 2338 | Investidura en la sucesión testamentaria y de colaterales |
| Código Civil y Comercial, arts. 2323 a 2328 | Indivisión hereditaria: conservación, administración, disposición y uso de los bienes |
| Código Civil y Comercial, arts. 2363, 2369 y 2403 | Partición: cese de la indivisión, partición privada y efecto declarativo |
| Código Civil y Comercial, arts. 481 y 498 | Bienes gananciales cuando muere uno de los cónyuges |
| Código Civil y Comercial, art. 1893 | Publicidad y oponibilidad de los derechos reales |
| Ley 17.801, arts. 2, 3, 15 y 16 | Documentos inscribibles, tracto sucesivo y tracto abreviado |
Textos oficiales: Código Civil y Comercial de la Nación y Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble, en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre la casa heredada
¿Cómo se pone una casa heredada a nombre de los herederos?
Con la sucesión. El juez dicta la declaratoria de herederos y ordena su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble del lugar donde está la casa (Código Civil y Comercial, art. 2337; Ley 17.801, arts. 3 y 15).
¿Se puede escriturar una casa heredada sin hacer la sucesión?
No. El Registro no inscribe un documento en el que figure como titular una persona distinta de la inscripta (Ley 17.801, art. 15), y para transferir bienes registrables la calidad de heredero debe estar reconocida por la declaratoria.
¿Hay que inscribir la casa a nombre de los herederos antes de venderla?
No es necesario. Los herederos declarados pueden vender directamente por tracto abreviado (Ley 17.801, art. 16, inciso b).
Mi padre falleció y la casa era de él y de mi madre. ¿Qué se hereda?
Si era ganancial, la mitad de tu padre. La otra mitad es de tu madre por la división de los gananciales (Código Civil y Comercial, art. 498).
¿Puede un heredero quedarse con la casa?
Sí, por partición. Si todos son capaces y están de acuerdo, pueden adjudicársela en la forma que decidan; quien la recibe compensa a los demás (arts. 2369 y 2403).
¿Puedo alquilar la casa heredada mientras dura la sucesión?
Sólo con el consentimiento de todos los coherederos: la contratación de locaciones requiere facultades expresas (art. 2325).
¿Quién paga los arreglos de la casa heredada?
Cualquier heredero puede hacer los gastos de conservación y obligar a los demás a contribuir (art. 2324).
Contanos a nombre de quién está la casa y cuántos herederos son. Consulta online, en CABA y Provincia de Buenos Aires.
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Dos situaciones más con el inmueble heredado
- Si uno de los herederos quiere quedarse con el inmueble y pagarle al resto, los caminos son la adjudicación con compensación, la licitación y la cesión de derechos: comprar la parte de la casa heredada a los otros herederos.
- Si quien vive en el inmueble no es heredero, lo que corresponde depende de su título: inquilino que no paga, casa prestada, pareja del fallecido o intruso: casa heredada ocupada por un inquilino, un intruso o un familiar.
Si alguno de los bienes está en otra provincia
La sucesión sigue siendo una sola, ante el juez del último domicilio, y lo resuelto se inscribe en el registro de la otra jurisdicción con un testimonio. Los requisitos y quién lo presenta están en sucesión con un inmueble en otra provincia: dónde se tramita.