Partición Judicial Forzosa de Herencia: Remate, Licitación Privada y Canon Locativo (CCyC)

El estado de indivisión hereditaria —aquella etapa en la cual los coherederos son dueños en común de todo el patrimonio sin que ninguno sea dueño exclusivo de una propiedad— constituye una situación jurídica excepcional y esencialmente transitoria. Sin embargo, en la realidad litigiosa de nuestro país, miles de sucesiones quedan paralizadas durante décadas por la intransigencia, el rencor personal o la especulación económica de coherederos renuentes que se niegan a firmar la venta de los inmuebles, rechazan cualquier tasación de mercado o habitan gratuitamente la casa paterna viviendo a costa de sus propios hermanos.

El Código Civil y Comercial de la Nación establece un principio de orden público inquebrantable en su Artículo 2365: el derecho irrenunciable e imprescriptible a pedir la partición de la herencia en cualquier tiempo. Ningún hermano, coheredero o cónyuge puede ser obligado a permanecer indefinidamente en un condominio o indivisión forzosa contra su voluntad. Cuando la vía diplomática y el acuerdo privado fracasan, nuestro cuerpo letrado activa los tres mecanismos coactivos de destrabe judicial más contundentes del derecho argentino: 1) La intimación indemnizatoria por Canon Locativo (Alquiler Forzoso) basada en nuestra jurisprudencia del jurisprudencia indemnizatoria del Fallo Forberger sobre canon locativo; 2) El pedido de Licitación Privada entre Coherederos (Art. 2372 CCyC) para adjudicar la casa al hermano que ofrezca el valor más alto; y 3) La interposición de la demanda de Partición Judicial Forzosa y Subasta Pública (Remate Judicial) ante los tribunales de CABA y Provincia de Buenos Aires bajo nuestras pautas de regulación de honorarios y aranceles en juicios sucesorios.

En las reuniones familiares y en las consultas en nuestros despachos de Palermo, San Isidro y CABA, se repite incansablemente el mismo drama: 'Somos tres hermanos, ya salió la declaratoria de herederos, pero mi hermano mayor vive en la casa de mis viejos, cambió la cerradura, no me deja entrar y dice que como él cuidó a mamá la casa es de él y no va a firmar ninguna venta'. Esta situación genera una asfixia financiera y emocional que la familia no sabe cómo romper.

En lenguaje claro y contundente: UN SOLO HERMANO NO PUEDE BLOQUEAR LA VENTA DE UNA PROPIEDAD HEREDADA. En el derecho argentino rige la regla del fin de la indivisión. Si dos hermanos quieren vender y uno no quiere, o incluso si UNO SOLO quiere vender y dos se oponen, la ley le da la razón absoluta a quien quiere vender y dividir. No se necesita 'mayoría de votos' para exigir la repartición del dinero.

Para desarticular el bloqueo patrimonial y obligar al ocupante o renuente a sentarse a negociar o acatar la decisión del juez, nuestro equipo jurídico activa una pinza de presión judicial y económica en tres etapas progresivas:

1. Intimación de Canon Locativo INMEDIATO (Doctrina jurisprudencia indemnizatoria del Fallo Forberger sobre canon locativo): Enviamos una intimación letrada exigiendo el pago de un alquiler mensual de mercado por el uso del 100% de la propiedad. Si la casa tiene un valor locativo de 1.000 dólares mensuales y son 3 hermanos, el ocupante queda obligado a pagarle 333 dólares mensuales a cada uno de sus hermanos. Al acumularse meses de deuda por alquileres caídos, el ocupante empieza a acumular una deuda feroz que se le descontará de su propia parte en la sucesión, perdiendo toda capacidad financiera de resistirse a la venta.

2. Solicitud de Licitación Privada (Art. 2372 CCyC): Si el hermano ocupante dice que se quiere quedar con la casa, le exigimos judicialmente que COMPRE las partes de los demás hermanos a valor real en dólares. Se convoca a una audiencia de licitación en el juzgado donde las partes hacen ofertas a sobre cerrado para adjudicarse el inmueble o compensar en dinero.

3. Demanda de Partición Judicial y Remate (Subasta Pública): Si el hermano insiste en su postura rebelde, no paga alquiler y se niega a comprar, solicitamos al juez el nombramiento de un Perito Partidor o Tasador Oficial (Art. 2373 CCyC). El juez decreta la venta judicial forzosa mediante remate público o subasta en el colegio de martilleros. El inmueble se remata, el hermano rebelde es desalojado por la fuerza pública y el dinero obtenido se deposita en el banco judicial para ser repartido en partes iguales entre los herederos libres de gravámenes en el marco de la proceso de partición hereditaria y adjudicación de bienes.