Donación con reserva de usufructo: qué pasa en vida y cuando muere el donante
Última verificación editorial: Septiembre 2026 | Revisión jurídica: Dr. Luciano Daniel Sassone (CPACF T° 147 F° 286) | Legislación Argentina Vigente
En la donación con reserva de usufructo, el padre o la madre le transmite al hijo la nuda propiedad y se queda con el derecho de usar el bien y cobrar sus frutos, en general de por vida (arts. 2134 y 2416 del Código Civil y Comercial).
Cuando el donante muere, el usufructo se extingue y no se hereda: el hijo queda como dueño pleno sin que ese bien pase por la herencia. Lo que no desaparece es la cuenta con los hermanos: el valor de lo donado puede entrar en la sucesión.
La donación con reserva de usufructo en lenguaje claro y sin vueltas
Es lo que recibe el hijo: la propiedad del bien, pero sin poder usarlo ni cobrar sus alquileres mientras dure el usufructo.
Es lo que se reserva el padre: usar el bien, vivir en él, alquilarlo y quedarse con los frutos, sin alterar su sustancia (art. 2129).
Cuando el usufructo se termina, el hijo reúne las dos partes y queda con la propiedad plena. En la práctica, eso ocurre con la muerte del donante.
La figura es muy usada porque resuelve dos cosas a la vez: el padre asegura su vivienda o su renta hasta el final, y el hijo sabe desde ya qué bien va a ser suyo. La donación de un inmueble se hace por escritura pública, bajo pena de nulidad (art. 1552).
Lo que muchas familias no saben es que la donación no cierra el tema de la herencia. Si hay otros hijos, lo donado se computa cuando el donante muere, y eso es lo que más consultas genera. Cómo funciona la donación a un hijo en general, en anticipo de herencia.
Qué puede hacer cada uno mientras vive el donante
Mientras dura el usufructo conviven dos derechos sobre el mismo bien. El Código reparte qué le toca a cada uno:
| Situación | El padre (usufructuario) | El hijo (nudo propietario) |
|---|---|---|
| Vivir en el inmueble | Sí, es su derecho (art. 2129) | No, salvo que el padre lo permita |
| Alquilarlo y cobrar | Sí, los alquileres son frutos y son suyos (arts. 2141 y 2142) | No cobra nada mientras dure el usufructo |
| Pagar ABL, impuestos y expensas | Le corresponde a él (art. 2148) | No, salvo que se haya pactado otra cosa |
| Arreglos de mantenimiento | A su cargo, salvo los que vienen de vejez del bien o caso fortuito (art. 2146) | Puede exigir que el padre los haga |
| Vender | Sólo puede transmitir su usufructo, que igual termina con su vida (art. 2142) | Puede vender la nuda propiedad; el comprador la recibe con el usufructo (art. 2151) |
| Desalojar al otro | No corresponde | No puede perturbar el uso del padre (art. 2151) |
Artículos del Código Civil y Comercial de la Nación.
Para vender la casa entera, libre de usufructo, tienen que firmar los dos: el hijo transmite la nuda propiedad y el padre renuncia a su usufructo o lo transmite en el mismo acto. Si sólo firma el hijo, el comprador se lleva un inmueble que no va a poder usar hasta que el padre muera.
Donación con reserva de usufructo de los dos padres: qué pasa cuando muere uno
Es el caso más común: los dos padres donan la casa familiar y se reservan el usufructo para ambos. El Código permite constituir el usufructo a favor de varias personas a la vez (art. 2132).
La regla que casi nadie conoce es qué pasa cuando muere uno de ellos. El usufructo subsiste para el que sigue vivo, pero sin derecho de acrecer, salvo que el acto que lo constituyó diga lo contrario.
| Qué dice la escritura | Cuando muere uno de los padres | Qué recibe el hijo |
|---|---|---|
| No dice nada sobre el acrecer | El que vive conserva el usufructo sólo sobre su parte | Pasa a tener la propiedad plena de la parte del que murió |
| Pactó el derecho de acrecer | El que vive conserva el usufructo sobre todo el bien | Sigue siendo sólo nudo propietario hasta la segunda muerte |
Art. 2132 del Código Civil y Comercial.
Además del usufructo, el derecho de habitación
Si el inmueble no fue donado y era el último hogar conyugal, el viudo o la viuda tiene además un derecho real de habitación de por vida (art. 2383). Es otra figura, con otros requisitos: derecho de habitación del cónyuge.
Qué pasa con la donación con reserva de usufructo cuando muere el donante
- El usufructo se extingueLa muerte del usufructuario lo termina aunque se hubiera pactado un plazo. Si no se pactó duración, era vitalicio (art. 2152, inc. a).
- No pasa a los herederosEl usufructo es intransmisible por causa de muerte (art. 2140). Los otros hijos no heredan el derecho de usar la casa.
- El hijo queda como dueño plenoLa nuda propiedad ya era suya desde la escritura de donación; ahora se le suma el uso y goce.
- Se actualiza el registroPara que el informe de dominio muestre el inmueble libre de usufructo, se pide su cancelación en el Registro de la Propiedad Inmueble con la partida de defunción. Conviene hacerlo antes de vender.
El inmueble donado no forma parte de la herencia, porque dejó de ser del donante el día de la escritura. Eso no significa que no haya sucesión: si el padre dejó otros bienes registrables, una cuenta o un auto, la sucesión puede seguir haciendo falta.
Cuándo es obligatoria, en cuándo hace falta iniciar la sucesión.
La casa donada y la cuenta con los hermanos
La casa donada no se reparte, pero su valor sí puede entrar en la cuenta de la herencia. El Código prevé dos mecanismos distintos, y conviene no confundirlos.
| Mecanismo | Para qué sirve | Quién puede pedirlo |
|---|---|---|
| Colación | Que el hijo donatario reciba menos en la herencia, porque ya recibió en vida (art. 2385). La donación puede dispensarla, dentro de ciertos límites. | Quien era coheredero presuntivo a la fecha de la donación (art. 2395) |
| Reducción | Proteger la porción legítima si las donaciones la afectaron: se reduce primero la última donación (art. 2453). | El heredero legitimario perjudicado |
Aunque la escritura diga que la donación está dispensada de colación, si su valor supera la porción disponible más la legítima del hijo que la recibió, el exceso igual se colaciona y se compensa en dinero (art. 2386, según la Ley 27.587 de 2020).
Esa misma ley cambió la situación de quien le compra el inmueble al hijo. La reducción declarada por un juez no afecta los derechos de terceros de buena fe que lo adquirieron pagando (art. 2457).
El valor que se toma
Para la colación, el valor de lo donado se determina a la época de la partición, según el estado del bien a la época de la donación (art. 2385). La cuenta de la legítima, en la calculadora de legítima y porción disponible.
Un caso real sobre colación de una donación: «Caballero, Mario José Primitivo c/ Caballero, Bárbara y otro s/ colación», en el fallo Caballero. Las acciones, desarrolladas, en acción de colación y reducción.
Vender en vez de donar: la regla del artículo 2461
A veces, en lugar de donar, el padre le vende el inmueble a un hijo y se reserva el usufructo, el uso o la habitación. El Código trata esa venta de un modo especial cuando el comprador es un legitimario.
- Se presume, sin admitir prueba en contrario, que fue una donación y que hubo intención de mejorar al hijo comprador.
- Del valor se descuentan las sumas que el hijo demuestre haber pagado de verdad.
- El valor se imputa a la porción disponible, y el excedente es objeto de colación.
- Los otros legitimarios que consintieron la venta no pueden reclamar esa imputación ni esa colación.
Art. 2461 del Código Civil y Comercial. La misma regla alcanza la venta a cambio de una renta vitalicia.
Por eso, cuando un padre le vende a un hijo con reserva de usufructo, es habitual que los hermanos firmen su conformidad en la escritura. Sin esa firma, la venta puede terminar computándose como una donación en la sucesión.
¿El padre puede arrepentirse y revocar la donación?
Una vez aceptada, la donación no se deshace porque el padre cambie de idea. El Código sólo admite la revocación en tres supuestos (art. 1569):
Si la donación impuso una obligación al hijo, por ejemplo cuidar al donante, y no la cumple (art. 1570).
Atentar contra la vida del donante, injuriarlo gravemente, privarlo injustamente de bienes o negarle alimentos (art. 1571). Sólo la puede demandar el donante, dentro del año de conocer el hecho (art. 1573).
Sólo si la escritura lo previó expresamente.
También puede pactarse la reversión: que el bien vuelva al donante si el hijo muere antes que él. La cláusula tiene que ser expresa y sólo vale a favor del donante (art. 1566).
Si la idea es repartir varios bienes entre todos los hijos a la vez, existe la partición por ascendientes, que también admite reservarse el usufructo (art. 2416).
Marco normativo
- Donación: arts. 1542, 1552 (forma), 1566 (reversión) y 1569 a 1573 (revocación) del Código Civil y Comercial.
- Usufructo: arts. 2129 a 2153; en especial 2132 (varios usufructuarios), 2134 (modos de constitución), 2140 (intransmisible por muerte), 2148 (impuestos y expensas), 2151 (nudo propietario) y 2152 (extinción).
- Colación: arts. 2385, 2386 y 2395.
- Legítima y reducción: arts. 2444 a 2461; en especial 2453, 2457 y 2461.
- Partición por donación con reserva de usufructo: art. 2416.
- Ley 27.587 (2020), que modificó los arts. 2386 y 2457 a 2459.
Texto oficial en InfoLEG: Código Civil y Comercial de la Nación.
Errores frecuentes al donar con usufructo
Si la casa ya está a mi nombre, mis hermanos no pueden decir nadaEl valor de lo donado puede computarse en la sucesión, por colación o por reducción.
Cuando muera papá, mamá sigue con todoSin pacto de acrecer, la parte del que murió se extingue (art. 2132).
Hasta que no muera mi papá no puedo hacer nada con la casaPuede vender su nuda propiedad; lo que no puede es usar el bien ni perturbar al usufructuario (art. 2151).
Mi papá murió, así que la casa ya está libreEl usufructo se extingue, pero el registro lo sigue mostrando hasta que se pide su cancelación.
Preguntas frecuentes sobre la donación con reserva de usufructo
¿Qué es una donación con reserva de usufructo?
Es la donación en la que el dueño transmite la nuda propiedad y se queda con el uso y goce del bien, normalmente de por vida (arts. 2134, inc. b, y 2416 del Código Civil y Comercial).
¿Qué pasa con el usufructo cuando muere el donante?
Se extingue por su muerte y no se hereda (arts. 2140 y 2152). El hijo que tenía la nuda propiedad pasa a tener la propiedad plena de ese bien.
¿Hay que hacer la sucesión para la casa donada con usufructo?
La casa ya no era del donante, así que no entra en su herencia. Pero si quedan otros bienes, la sucesión igual puede hacer falta, y ahí los demás herederos pueden pedir que se compute el valor de lo donado.
¿El hijo puede vender la casa mientras vive el padre usufructuario?
Puede vender su nuda propiedad, porque conserva la disposición jurídica (art. 2151). El comprador la recibe con el usufructo del padre, que sigue hasta su muerte.
¿El padre usufructuario puede alquilar la casa?
Sí. Puede dar el uso o goce a otra persona y cobrar los frutos, como los alquileres (arts. 2141 y 2142), sin dejar de responder frente al hijo.
¿Quién paga el ABL, las expensas y los impuestos?
El usufructuario: el Código le pone a su cargo los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes del bien (art. 2148).
¿Si los dos padres se reservaron el usufructo y muere uno, qué pasa?
El usufructo sigue para el que vive, pero sin acrecer: la parte del que murió se extingue, salvo que la escritura haya previsto lo contrario (art. 2132).
¿El padre puede arrepentirse y revocar la donación?
Sólo en los casos del Código: incumplimiento de cargos, ingratitud del donatario o, si se pactó, que después le nazcan hijos (art. 1569).
Cada escritura de donación es distinta: si hubo dispensa de colación, si se pactó el acrecer, si los hermanos firmaron, si había un cargo. Para saber qué se puede reclamar, o qué hay que ordenar antes de vender, la escritura se lee completa. Cómo se prepara la venta de un inmueble de la familia, en guía para vender un inmueble heredado.
Consulta online y presupuesto sin compromiso.
Para seguir leyendo
Aviso legal
El contenido de esta página es de carácter netamente orientativo y no reemplaza el asesoramiento letrado profesional sobre un caso concreto. Los datos de organismos judiciales fueron cotejados con fuentes oficiales a la fecha de verificación editorial y pueden variar.
WS y Asociados, abogados matriculados en la Provincia de Buenos Aires y CABA (CPACF). Contacto +54 9 11 2399-2570.
El caso en una página de zona
La donación con usufructo de los dos padres, aplicada a una familia del oeste del conurbano.
Qué pasa cuando muere el primero de los padres y cómo queda la cuenta con los hermanos.