Sucesión de inmuebles: departamento, terreno, lote, local o casa
Última verificación editorial: Octubre 2026 | Avalado por el Dpto. Legal de WS y Asociados | Legislación Argentina Vigente | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2037 a 2050, 2073 a 2081, 2325, 2337 y 2374 a 2381
En una sucesión de inmuebles el trámite judicial es el mismo para cualquier bien, pero el reparto cambia según qué se hereda. Un terreno a veces se puede dividir; un departamento no, y entonces se adjudica a uno de los herederos o se vende. Un lote en barrio cerrado y un local alquilado suman reglas propias.
En todos los casos, para vender o inscribir hace falta la declaratoria de herederos y la conformidad de todos.
Sucesión de inmuebles: lo que vale para cualquier tipo de bien
Antes de ver las diferencias conviene fijar lo que no cambia. Sea una casa, un departamento o un terreno, hay cuatro reglas del Código Civil y Comercial que se aplican siempre.
| Regla | Qué significa | Artículo del Código Civil y Comercial |
|---|---|---|
| Hace falta la declaratoria | Para transferir un bien registrable, la calidad de heredero tiene que estar reconocida por el juez, aunque se trate de hijos o del cónyuge. | 2337 |
| Firman todos | Los actos de administración y de disposición sobre los bienes de la herencia requieren el consentimiento de todos los coherederos. | 2325 |
| La indivisión termina con la partición | Hasta entonces el inmueble es de todos en conjunto; lo repartido vale frente a terceros desde que se inscribe. | 2363 |
| La transmisión va por escritura | Los contratos que transmiten derechos reales sobre inmuebles se otorgan por escritura pública. | 1017 |
Qué es la declaratoria y cómo se obtiene está en qué es la declaratoria de herederos. El paso a paso para dejar el bien a nombre de los herederos, en casa heredada: cómo ponerla a nombre de los herederos.
Lo que sigue es lo que distingue a cada tipo de inmueble a la hora de repartir.
La sucesión de inmuebles en lenguaje claro y sin vueltas
El juzgado no reparte ladrillos: reconoce herederos. Después son ustedes los que deciden si el inmueble se lo queda uno, se divide o se vende. Qué opciones hay depende de si el bien se puede partir sin arruinarlo.
El Código parte de un principio: si los bienes se pueden dividir y adjudicar en especie, ninguno de los herederos puede exigir que se vendan (artículo 2374 del Código Civil y Comercial). Si no se pueden dividir, se venden y se reparte el dinero.
Pero pone un límite a la división. Aunque un bien sea divisible, no se lo debe dividir si eso vuelve antieconómico el aprovechamiento de las partes (artículo 2375 del mismo Código). Y al armar los lotes de cada heredero debe evitarse el parcelamiento de los inmuebles (artículo 2377).
Entre dividir y vender hay un camino intermedio, que la ley prevé expresamente: adjudicar el inmueble a uno o a varios herederos que lo acepten, compensando en dinero a los demás la diferencia. Cómo funciona cada forma de repartir está en qué es la partición de herencia.
Sucesión de un departamento en propiedad horizontal
Un departamento no es una cosa suelta: es una unidad funcional dentro de un edificio. El artículo 2039 del Código Civil y Comercial dice que la propiedad de esa unidad comprende también la parte indivisa del terreno y de las cosas y partes comunes.
La cochera y la baulera van con el departamento
El mismo artículo prevé que la unidad funcional puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. Y el artículo 2045 agrega que la transmisión de un derecho real sobre la unidad comprende a las partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede hacerse separadamente de éstas.
Por eso conviene mirar el título antes de repartir. Una cochera que figura como unidad complementaria sigue al departamento; una que es unidad funcional independiente es un bien aparte dentro de la herencia.
Cómo se reparte
Un departamento no admite división material entre herederos. Las salidas son tres: se adjudica a uno con compensación a los demás (artículo 2375), se lo queda quien ofrezca más en una licitación entre los herederos (artículo 2372) o se vende y se reparte el precio (artículo 2374, todos del Código Civil y Comercial).
La licitación tiene un plazo corto: no puede pedirse pasados treinta días de la aprobación de la tasación.
Las expensas siguen corriendo
Cada propietario debe pagar las expensas comunes (artículo 2048), y también están obligados los que poseen la unidad por cualquier título (artículo 2050 del Código Civil y Comercial). Cómo se reparte ese gasto entre los herederos mientras dura el trámite está en casa en sucesión: quién paga expensas, impuestos y arreglos.
Sucesión de un terreno o de un lote
El terreno es el único inmueble que, en principio, podría partirse en porciones. De ahí la pregunta: ¿se puede dividir en un lote para cada heredero?
Cuándo se puede dividir
El Código Civil y Comercial define las cosas divisibles en el artículo 228, y agrega dos límites. Las cosas no pueden dividirse si el fraccionamiento vuelve antieconómico su uso, y en materia de inmuebles la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales.
Es decir que la respuesta no depende sólo de la voluntad de los herederos. Depende de que las normas del municipio y de la provincia permitan subdividir ese terreno en parcelas, algo que hay que verificar para cada inmueble.
Si no se puede dividir
Valen las mismas salidas que para un departamento: adjudicación a uno o varios herederos con compensación en dinero, licitación o venta. Si son varios los que quieren quedarse con el terreno, el bien puede adjudicarse en copropiedad a los que ofertan juntos (artículo 2372 del Código Civil y Comercial).
El lote comprado por boleto
Hay lotes que se compraron en cuotas con un boleto y nunca se escrituraron. En ese caso lo que integra la herencia son los derechos que da el boleto, y el camino es otro: está en boleto de compraventa sin escriturar en la sucesión.
| Situación del terreno | Qué se puede hacer | Norma del Código Civil y Comercial |
|---|---|---|
| Las normas locales permiten subdividirlo | Partir en especie: un lote para cada heredero. | 2374 |
| Se puede subdividir, pero las partes quedarían sin utilidad | No se divide: se adjudica o se vende. | 228 y 2375 |
| No se puede subdividir | Adjudicación con compensación, licitación o venta. | 2372, 2374 y 2375 |
| Dos o más herederos quieren quedárselo | Oferta conjunta en la licitación y adjudicación en copropiedad. | 2372 |
Sucesión de un lote en un barrio cerrado o club de campo
Los barrios cerrados, clubes de campo y demás urbanizaciones de ese tipo son conjuntos inmobiliarios (artículo 2073 del Código Civil y Comercial). El artículo 2075 manda que todos se sometan a la normativa de la propiedad horizontal, con las modificaciones propias de ese régimen.
Para los herederos eso tiene tres consecuencias. El lote es una unidad con partes privativas y partes comunes; hay un reglamento que fija limitaciones y restricciones (artículo 2074); y existe la obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes.
Sobre esos gastos, el artículo 2081 del Código Civil y Comercial dice que los propietarios están obligados a pagar las expensas y erogaciones comunes en la proporción que establece el reglamento. Mientras la sucesión está abierta, esas expensas se siguen generando.
Antes de decidir si el lote se vende o se adjudica conviene pedir el reglamento del barrio, porque ahí están las restricciones que alcanzan a quien lo reciba.
Sucesión de un local comercial o de un inmueble alquilado
Cuando el inmueble produce una renta, a la pregunta de quién se lo queda se suma otra: quién cobra y quién decide mientras tanto.
El contrato de alquiler continúa
Salvo pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (artículo 1189 del Código Civil y Comercial). El inquilino sigue en el local y los herederos ocupan el lugar del locador. El detalle está en alquiler y fallecimiento del inquilino o del propietario.
Para alquilar o renovar hacen falta facultades expresas
El artículo 2325 del Código Civil y Comercial exige facultades expresas para la contratación y la renovación de locaciones sobre los bienes de la herencia. Un heredero que administra de hecho no puede firmar solo un contrato nuevo.
Cómo se ordena el cobro de los alquileres cuando no hay acuerdo está en administración judicial de la herencia y cobro de alquileres.
El heredero que trabajaba en el local
La ley protege a quien tenía ahí su actividad. El cónyuge o un heredero pueden pedir la atribución preferencial del local de uso profesional donde ejercían su actividad (artículo 2381, inciso b), y del establecimiento comercial que constituye una unidad económica en cuya formación participaron (artículo 2380 del Código Civil y Comercial).
Si lo que se hereda es el negocio y no sólo el local, el tema está en sucesión de empresas y negocios familiares.
La casa familiar y el campo: dónde está cada tema
La vivienda tiene reglas de protección que no tienen los demás inmuebles, y por eso está desarrollada en páginas propias.
| Situación | Lo primero que hay que saber | Dónde está explicado |
|---|---|---|
| El cónyuge o un hijo vivía en la casa | Puede pedir la atribución preferencial del inmueble que le sirve de habitación (art. 2381, inciso a). | Derecho de habitación del cónyuge |
| Falleció uno de los padres y el otro quiere vender | Depende de si la casa era ganancial o propia. | Falleció mi madre y mi padre quiere vender la casa |
| No se sabe qué parte es de cada uno | Primero se separan los gananciales; después se reparte la herencia. | Herencia del cónyuge: gananciales y propios |
| Un heredero vive en la casa y los demás no | El uso exclusivo puede dar lugar a una compensación. | Heredero que ocupa el inmueble heredado |
| Lo heredado es un campo | La explotación rural tiene reglas de indivisión propias. | Sucesión de campos y tierras |
Mapa de la guía de sucesión de inmuebles
Todas las páginas del estudio sobre herencias con inmuebles, ordenadas por lo que la familia quiere hacer.
Quedarse con el inmueble
- Ponerlo a nombre de los herederos
- Partición y adjudicación
- Comprar la parte de los otros herederos
- Derecho de habitación del cónyuge
- Documentos e informe de dominio
Venderlo
- Guía para vender un inmueble heredado
- Tracto abreviado
- Un heredero no quiere vender
- Partición forzosa y remate
- El padre o la madre quiere vender
Mientras tanto: gastos, uso y alquiler
- Quién paga expensas e impuestos
- Heredero que ocupa la casa
- Alquiler y fallecimiento
- Administración y cobro de alquileres
Inmuebles con una complicación
Cuándo consultar por una sucesión de inmuebles
Cuando los herederos no coinciden en vender o conservar, cuando el inmueble tiene una cochera, un inquilino o una deuda de expensas, o cuando hay un terreno y no saben si se puede subdividir.
En el estudio tramitamos sucesiones con inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires y en toda la Provincia. La consulta es online: nos contás qué bien es, a nombre de quién está y cuántos herederos son, y te decimos qué caminos hay.
Errores frecuentes en una sucesión de inmuebles
La subdivisión depende de las normas locales de fraccionamiento, no sólo del acuerdo.Código Civil y Comercial, art. 228.
Si es unidad complementaria, no puede transmitirse separada de la unidad funcional.Código Civil y Comercial, art. 2045.
Para disponer de un bien de la herencia hace falta el consentimiento de todos.Código Civil y Comercial, art. 2325.
Contratar y renovar locaciones requiere facultades expresas de los coherederos.Código Civil y Comercial, art. 2325.
Marco normativo de la sucesión de inmuebles
| Norma del Código Civil y Comercial | Qué regula |
|---|---|
| Arts. 2337 y 2363 | Declaratoria para los bienes registrables; fin de la indivisión e inscripción de la partición. |
| Art. 2325 | Consentimiento de todos los coherederos y facultades expresas para locaciones. |
| Arts. 2369 y 2371 | Partición privada y casos en que debe ser judicial. |
| Arts. 2372, 2374, 2375 y 2377 | Licitación, partición en especie, división antieconómica y formación de los lotes. |
| Arts. 2380 y 2381 | Atribución preferencial del establecimiento, de la vivienda y del local profesional. |
| Arts. 2037, 2039, 2045, 2048 y 2050 | Propiedad horizontal: unidad funcional, unidades complementarias y expensas. |
| Arts. 2073 a 2075 y 2081 | Conjuntos inmobiliarios: barrios cerrados y clubes de campo. |
| Arts. 228 y 1189 | Cosas divisibles y fraccionamiento; continuación de la locación. |
Texto oficial: Código Civil y Comercial de la Nación, en InfoLEG.
Preguntas frecuentes sobre la sucesión de inmuebles
¿Cómo se reparte un departamento entre varios herederos?
No se puede dividir materialmente. Se adjudica a uno de los herederos con compensación en dinero a los demás, se licita entre ellos o se vende y se reparte el precio, según los artículos 2372, 2374 y 2375 del Código Civil y Comercial.
¿Se puede dividir un terreno heredado en un lote para cada hijo?
Sólo si las normas locales de fraccionamiento lo permiten y la división no vuelve antieconómico el uso de las partes. Lo dicen los artículos 228 y 2375 del Código Civil y Comercial.
¿La cochera se hereda aparte del departamento?
Depende de cómo figure en el título. Si es una unidad complementaria, sigue a la unidad funcional y no puede transmitirse por separado (artículo 2045 del Código Civil y Comercial). Si es una unidad funcional independiente, es un bien aparte.
¿Quién paga las expensas del lote en el barrio cerrado mientras dura la sucesión?
Las expensas se siguen generando y son a cargo de los propietarios, en la proporción que fija el reglamento (artículo 2081 del Código Civil y Comercial). Entre los herederos se reparten como un gasto de la herencia.
Heredamos un local alquilado. ¿El inquilino se tiene que ir?
No. Salvo pacto en contrario, la locación se transmite por causa de muerte y continúa (artículo 1189 del Código Civil y Comercial). Los herederos pasan a ser los locadores.
¿Puede un solo heredero vender su parte del inmueble?
Vender el inmueble entero requiere la firma de todos (artículo 2325 del Código Civil y Comercial). Lo que un heredero puede transferir por su cuenta son sus derechos en la herencia, mediante una cesión.
¿Hace falta la sucesión para vender un terreno heredado?
Sí. Para transferir un bien registrable, la calidad de heredero debe estar reconocida por la declaratoria judicial (artículo 2337 del Código Civil y Comercial).
Trabajo en el local que era de mi padre. ¿Tengo prioridad para quedármelo?
El artículo 2381 del Código Civil y Comercial permite pedir la atribución preferencial del local de uso profesional donde el heredero ejercía su actividad, pagando el saldo a los demás si lo hay.
Contanos qué inmueble heredaron, a nombre de quién está y cuántos herederos son. Consulta online, en CABA y Provincia de Buenos Aires.
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